****贸易**股份有限公司
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审计报告 1-4
合并及公司资产负债表 1
合并及公司利润表 2
合并及公司现金流量表 3
合并股东权益变动表 4
公司股东权益变动表 5
财务报表附注 6 - 81
补充资料 1-2
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
****贸易**股份有限公司(以下称“本公司”)是经原**体改委体改
生【1997】**61号文批准，由****贸易**有限公司(以下称“国贸有
限公司”)于1997年10月15日**发起设立的股份有限公司。本公司设立时
总股本为640,000,000股，每股面值为1元。
国贸有限公司是于1985年2月12日成立的中外合资经营企业，中外合资双方
分别为**世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公
司)，双方权益各占50%。
本公司于1999年向社会公开发售人民币普通股(A股)160,000,000股，并收到
募集资金净额854,240,000元，其中股本为160,000,000元，计入资本公积的
股 本 溢 价 为 694,240,000 元 。 收 到 募 集 资 金 后 ， 本 公 司 的 总 股 本 为
股)207,282,534股。国贸有限公司以其持有的对本公司1,210,530,000元债权
全 额 认 购 ， 从 而 本 公 司 股 本 增 加 207,282,534 元 ， 资 本 公 积 增 加
本公司及子公司(以下合称“本集团”)注册地及总部地址位于中华人民共和
国北京市，主要经营业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等。
本财务报表由本公司董事会于 2025 年 3 月 28 日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的
预期信用损失的计量(附注二.9)、存货的计价方法(附注二.10)、投资性房地
产和固定资产折旧、使用权资产折旧和无形资产摊销(附注二.13、14、26、
等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二.28。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则――基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及**证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号――财务报告的一般规定(2023 年修订)》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
本公司 2024 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司于 2024 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2024 年度的合并及
公司经营成果和现金流量等有关信息。
本集团的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
记账本位币为人民币。
在编制和列报财务报表时，本集团遵循重要性原则。在合理预期下，如财务
报表某项目的省略或错报会影响使用者据此作出经济决策，该项目具有重要
性。在判断重要性时，本集团根据所处具体环境，从项目的性质(是否属于本
集团日常活动、是否显著影响本集团的财务状况、经营成果和现金流量等因
素)和金额(占本集团关键财务指标，包括营业收入、营业成本、净利润、资
产总额、负债总额及所有者权益总额等的比重或所属报表单列项目金额的比
重)两方面予以判断。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及**子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的
部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负
债。
(1) 金融资产
(a) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的
对价金额作为初始确认金额。
(i) 债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
以摊余成本计量
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收账款、其他应收款等。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 金融资产(续)
(a) 分类和计量(续)
(i) 债务工具(续)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时，本集团为了**或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到
期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
(b) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有
关过去事项、当前状况以及对未**济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流
量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值(续)
对于因提供物业管理服务、会展服务及酒店经营等日常经营活动形成的应收
账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
除上述应收账款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工
具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增
加的，处于**阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；
金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该
工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，认定为处于**阶段的金融工具，按照未来 12
个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于**阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其
账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其
他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的
信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础
上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 金融资产(续)
(b) 减值(续)
应收账款组合 1 应收物业租赁款，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 2 应收酒店服务款，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 3 应收物业管理服务款，以逾期日作为账龄的起算时点
应收账款组合 4 应收会展服务款，以逾期日作为账龄的起算时点
其他应收账款组合 1 应收押金及保证金
其他应收账款组合 2 应收备用金
其他应收账款组合 3 应收代垫款
其他应收账款组合 4 应收其他款项
其他应收账款组合 5 应收关联方
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未**济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用
损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未**济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当
期损益的同时调整其他综合收益。
(c) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款、借款、应付债券及租赁负债等。该类金融负债按其公允价值扣除交
易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一
年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起
一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流
动负债。
当金融负债的现时义务**或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(1) 分类
存货包括维修材料以及酒店营业物料等，按成本与可变现净值孰低计量。
(2) 发出存货的计价方法
维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领
用时采用一次转销法进行摊销。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。
(4) 本集团的存货盘存制度为：酒店营业物料采用实地盘存制，其他存货采用永
续盘存制。
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对联营企业的
长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够
对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。
(1) 投资成本确定
对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 后续计量及损益确认方法(续)
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认本公司财务报表的投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损
失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(3) 确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 长期股权投资减值
对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
主要 享有的份额(%)
共同经营名称 注册地 业务性质
经营地 直接 间接
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司二期物业**(以下称“国 北京 北京 物业租赁 70 -
贸二期”)
本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该
共同控制资产投资总额的 70%及 30%。
本公司按照出资比例在财务报表中确认共同持有的资产及共同承担的负债中
本公司享有的资产及承担的负债份额，以及共同经营所产生的应由本公司享
有的收入和承担的费用。
投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用
权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出
租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 31-48 年 10% 1.88%-2.90%
土地使用权 36-42 年 - 2.38%-2.78%
房屋及建筑物改良 15 年 10% 6%
房屋及建筑物装修 2-10 年 - 10%-50%
机器设备 15 年 10% 6%
电子设备 5年 - 20%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二.19)。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者**退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(1) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备
和电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。
(2) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
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(2) 固定资产的折旧方法(续)
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 36-42 年 10% 2.14%-2.50%
房屋及建筑物装修 10 年 - 10%
机器设备 15 年 10% 6%
运输设备 5年 10% 18%
家具装置及设备 5年 0-10% 18%-20%
电子设备 5年 0-10% 18%-20%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(3) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
(4) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二.19)。
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本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率
计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实
际使用年限 46 年平均摊销。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二.19)。
长期待摊费用包括配套市政工程费、**费及其他已经发生但应由本期和以
后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均
摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
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固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式
计量的投资性房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债
表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金
额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对
单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可
收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的**资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利及辞退福利等。
(1) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、补充医疗保险等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险、补充养老
保险和失业保险，均属于设定提存计划。
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(2) 离职后福利(续)
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导
致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的**估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定**估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的**估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场按照租赁准则确认收
入，酒店经营以及对外提供物业管理、会展等服务按照收入准则确认收入。
(1) 租赁业务
本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及电子设备时，经营租赁的租
金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的**比例确定的可
变租金在实际发生时计入租金收入。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变
更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
(2) 酒店经营、提供物业管理服务及会展服务
本集团在客户取得服务或者商品的控制权时，按预期有权收取的对价金额确
认收入。本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入；本集
团提供物业管理服务、会展服务和酒店客房等服务，根据已完成的服务进度
在相应时间段内确认收入。
本集团按照已完成服务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款
权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合
同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二.9)；如果本集团已收或
应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团
对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
本集团的合同成本为合同取得成本。本集团将为获取合同而发生的增量成
本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其
发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按
照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面
价值高于因提供该服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，
本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表
日，本集团对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关
资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括财政
奖励款等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益；与收益相关的政
府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补
偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用，与日常活动
无关的政府补助计入营业外收支。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性
差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并交易中产生的资产或负债的初始确认
形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资
产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
• 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
• 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
租赁，是指在**期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的
合同。
(1) 本集团作为出租人
相关会计政策详情参见附注二.23。
(2) 本集团作为承租人
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团于租赁期开始日确认使用权资产，
并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款
额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的
款项等。按销售额的**比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发
生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁
负债，列示为一年内到期的非流动负债。
本集团的使用权资产包括租入的土地及房屋建筑物等。使用权资产按照成本
进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前
已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿
命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有
权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可
收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回
金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资
产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁
期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 本集团作为承租人(续)
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会
计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁
范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的
金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本集团在租赁变更生效日
重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，
重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相
应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或**终止租赁的相关利得或
损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调
整使用权资产的账面价值。
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足**条件的，则可合并为一个经营分部。
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的
账面价值出现重大调整的风险：
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(a) 重要会计估计及其关键假设(续)
(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数
据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风
险、外部市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用
损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2024 年度未发生重大变
化。
(ii) 投资性房地产及固定资产折旧
本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等，在决定投资性
房地产及固定资产的折旧时，需要作出重大估计。
本集团对所持有的投资性房地产和固定资产在预计使用寿命内计提折旧。本
集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧费
用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技
术改变、市况改变及实际损耗情况而确定。如果以前的估计发生重大变化，
则会在未来期间对折旧费用进行调整。
财政部于 2023 年 10 月 25 日发布了《企业会计准则解释第 17 号》(以下简
称“解释第 17 号”)，规范了关于流动负债与非流动负债的划分，自 2024
年 1 月 1 日起施行。本集团于本年开始执行该规定，经评估，本集团认为执
行该规定对本集团财务报表并无重大影响。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 税项
税种 税率 计税依据
企业所得税 20%、25% 应纳税所得额
增值税 3%-13% 应纳税增值额(应纳税额按应纳税
销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计
算)
城市维护建设税 7% 缴纳的增值税税额
教育费附加 3% 缴纳的增值税税额
地方教育费附加 2% 缴纳的增值税税额
房产税 1.2%及 12% 应税房产原值的 70%及租金收入
土地使用税 30 元/平方米/年 实际占用的土地面积
根据财政部、税务总局颁布的《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的
公告》(财税【2022】13 号)以及《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政
策的公告》(财税【2023】6 号)，本集团的子公司北京国贸**会展有限公
司符合小型微利企业税收减免条件，2023 年度及 2024 年度的年应纳税所得
额不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴
纳企业所得税。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注
库存现金 717,358 885,944
银行存款 3,910,369,241 4,033,138,169
应收利息 75,020,000 54,636,272
合计 3,986,106,599 4,088,660,385
应收账款 223,861,293 259,474,604
减：坏账准备 (1,472,644) (1,268,199)
净额 222,388,649 258,206,405
(1) 应收账款账龄分析如下：
一年以内 216,863,023 256,301,941
一到二年 4,741,346 915,739
三年以上 2,256,924 2,256,924
合计 223,861,293 259,474,604
(2) 2024 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
坏账准备 占应收账款
余额 金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 44,728,153 (238,818) 19.98%
(3) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 坏账准备(续)
应收账款的坏账准备按类别分析如下：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提比例 金额 占总额 金额 计提比例
比例 比例
单项计提坏账
准备(a) 1,165,049 0.52% (1,165,049) 100.00% 1,165,049 0.45% (1,165,049) 100.00%
按组合计提
坏账准备(b) 222,696,244 99.48% (307,595) 0.14% 258,309,555 99.55% (103,150) 0.04%
(a) 2024 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预期信
账面余额 用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100.00% (941,049)
应收会展服务款(ii) 224,000 100.00% (224,000)
合计 1,165,049 (1,165,049)
(i) 2024 年 12 月 31 日，应收纽银(北京)咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
日：941,049 元)。
(ii) 2024 年 12 月 31 日，应收三河市胜记仓物业服务有限公司会展服务款 224,000
元，经多次催收仍未收到，因此全额计提坏账准备(2023 年 12 月 31 日：
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四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 2024 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合―应收物业租赁款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 114,081,008 - - 154,691,090 - -
逾期 90 日以内 19,307,729 - - 16,675,479 - -
逾期 90-180 日 581,376 - - 680,303 - -
逾期 180-365 天 84,321 - - - - -
组合―应收酒店服务款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 16,434,392 - - 17,742,292 - -
组合―应收物业管理服务款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 37,383,228 - - 27,333,719 - -
逾期 90 日以内 10,877,373 0.10% (10,877) 23,324,258 0.10% (23,324)
逾期 90-180 日 4,791,723 0.30% (14,375) 3,058,103 0.30% (9,174)
逾期 180-365 日 5,721,997 1.00% (57,221) 7,065,118 1.00% (70,652)
逾期一年至两年 4,469,194 5.00% (223,460) - 5.00% -
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四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 坏账准备(续)
(b) 2024 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合―应收会展服务款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 7,772,267 - - 7,739,193 - -
逾期 90 日以内 956,394 0.10% (956) - - -
逾期 90-180 日 235,242 0.30% (706) - - -
(4) 本年度无转回的坏账准备。
(5) 本年度本集团无实际核销的应收账款(2023 年度：无)。
(1) 预付款项账龄分析如下：
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 32,164,761 100.00% 34,918,142 99.97%
一到二年 - - 10,693 0.03%
合计 32,164,761 100.00% 34,928,835 100.00%
(2) 2024 年 12 月 31 日，按预付对象归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
占预付款项
金额 总额比例
余额前五名的预付款项总额 23,075,267 71.74%
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四 合并财务报表项目附注(续)
应收押金和保证金 2,662,159 4,101,971
应收代垫款项 1,788,485 4,312,402
应收备用金 254,297 277,379
应收其他款项 1,480,610 1,090,764
合计 6,185,551 9,782,516
减：坏账准备 - -
净额 6,185,551 9,782,516
本集团不存在因资金集中管理而将款项归集于其他方并列报于其他应收款的情
况。
(1) 其他应收款账龄分析如下：
一年以内 3,668,966 7,082,373
一到二年 284,316 694,911
二到三年 416,911 87,075
三年以上(a) 1,815,358 1,918,157
合计 6,185,551 9,782,516
(a) 2024 年 12 月 31 日，其他应收款中款项 622,224 元，为本集团根据《关于按房
改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办【2007】4 号)要
求，将按房改房政策出售住房的售房款全额存储于北京市住房资金管理**，
并进行专户存储，专项使用，所有权不变。
(2) 损失准备及其账面余额变动表
其他应收款的坏账准备按类别分析如下：
其他应收款账面余额 坏账准备 其他应收款账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
按组合计提
坏账准备 6,185,551 100% - - 9,782,516 100% - -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 损失准备及其账面余额变动表(续)
阶段的其他应收款。组合计提坏账准备的其他应收款均处于**阶段，分析如
下：
未来 12 个月内预期 未来 12 个月内预期
账面余额 信用损失 账面余额 信用损失
金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例
押金和保证金 2,662,159 - - 4,101,971 - -
代垫款 1,788,485 - - 4,312,402 - -
备用金 254,297 - - 277,379 - -
其他款项 1,480,610 - - 1,090,764 - -
合计 6,185,551 - - 9,782,516 - -
本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(3) 2024 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
**名 应收其他款 622,224 三年以上 10.06% -
第二名 应收代垫款 566,846 一年以内 9.16% -
第三名 应收代垫款 565,524 一年以内 9.14% -
第四名 应收代垫款 484,428 一年以内 7.83% -
第五名 应收保证金 416,911 二到三年 6.74% -
合计 2,655,933 42.93% -
(4) 本年度本集团无实际核销的其他应收款(2023 年度：无)。
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四 合并财务报表项目附注(续)
存货分类如下：
存货跌 存货跌
账面余额 价准备 账面价值 账面余额 价准备 账面价值
维修材料 19,988,782 - 19,988,782 20,834,497 - 20,834,497
酒店营业物料 10,160,518 - 10,160,518 9,977,382 - 9,977,382
其他 532,063 - 532,063 1,477,987 - 1,477,987
合计 30,681,363 - 30,681,363 32,289,866 - 32,289,866
碳排放权资产 171,668 156,270
待抵扣进项税额 - 131,492
合计 171,668 287,762
联营企业(a) 28,358,189 29,422,110
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 28,358,189 29,422,110
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四 合并财务报表项目附注(续)
(a) 联营企业
本年增减变动 减值准备
北京时代网星科技有限公司
(以下称“时代网星”) 26,045,395 - 1,694,731 - - (5,880,000) - - 21,860,126 - -
北京力创智慧科技有限公司
(以下称“力创智慧”) 765,741 - 166,441 - - - - - 932,182 - -
北京昌发展国贸物业管理有
限责任公司(以下称“北京
昌发展”) 2,610,974 - 830,664 - - (450,000) - - 2,991,638 - -
北京首程国贸物业管理有限
公司(以下称“首程国贸”) - 2,000,000 574,243 - - - - - 2,574,243 - -
合计 29,422,110 2,000,000 3,266,079 - - (6,330,000) - - 28,358,189 - -
本集团在联营企业中的权益相关信息见附注五.2。
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四 合并财务报表项目附注(续)
在建 房屋及建筑物 房屋及建筑物
投资性房地产(1) 房屋及建筑物 土地使用权 改良 装修 机器设备 电子设备 合计
原价
本年增加
购置 13,785,426 - - - 17,572,474 11,052,000 9,942,590 52,352,490
在建工程转入 (4,474,530) - - - 4,474,530 - - -
本年减少
处置及报废 - - - - (4,909,556) (26,312,561) (3,229,521) (34,451,638)
累计折旧
本年增加
计提 - (142,958,107) (37,144,902) - (58,262,980) (77,263,198) (26,006,863) (341,636,050)
本年减少
处置及报废 - - - - 4,906,730 22,788,980 3,229,521 30,925,231
账面价值
- 36 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(1) 本集团对国贸东楼交通一体化等改造工程中预计将用于出租部分的相关成本在
投资性房地产核算。
(2) 2024 年度，投资性房地产计提的折旧金额为 341,636,050 元(2023 年度：
(3) 本公司于 2020 年 8 月与**建设银行股份有限公司(以下简称“建行”)北京华
贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分房产及相应的土地使用权作为 21.55
亿元长期借款的抵押物。2024 年 12 月 31 日，投资性房地产中包含的上述抵押
物账面价值约为 1,259,656,872 元(原价 1,837,461,425 元)(附注四.24)。
房地产，账面价值 1,093,015 元(原价 28,967,240 元)的固定资产(附注四.9)，报
废净损失合计为 4,307,504 元(附注四.39、40)。
- 37 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
房屋及建筑物 房屋及建筑物装修 机器设备 运输设备 家具装置及设备 电子设备 合计
原价
本年增加
购置 - - - 440,779 5,102,351 3,693,654 9,236,784
本年减少
处置及报废 - (9,593,640) (4,930,792) (691,444) (8,917,263) (4,834,101) (28,967,240)
累计折旧
本年增加
计提 (36,886,576) (14,815,695) (26,349,031) (92,749) (14,023,805) (3,124,756) (95,292,612)
本年减少
处置及报废 - 9,593,640 4,028,184 622,300 8,814,907 4,815,194 27,874,225
账面价值
- 38 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(1) 2024 年度，固定资产计提的折旧金额为 95,292,612 元(2023 年度：98,219,911
元)，均计入成本费用。2024 年度未计提减值准备(2023 年度：无)。
(2) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分
房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2024 年 12 月 31
日，固定资产中包含的上述抵押物账面价值为 480,334,776 元(原价 690,528,913
元)(附注四.24)。
(3) 未办妥产权证书的固定资产及投资性房地产
账面原价 未办妥产权证书原因
房屋、建筑物 2,512,191,215 待相关部门审批
土地 房屋及建筑物 合计
原价
本年增加 - - -
本年减少 - (4,157,470) (4,157,470)
累计折旧
本年增加
计提 (2,563,940) (1,039,366) (3,603,306)
本年减少 - 4,157,470 4,157,470
减值准备
本年增加 - - -
本年减少 - - -
账面价值
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
土地使用权
原价
本年增加 -
本年减少 -
累计摊销
本年增加
计提 (15,458,911)
本年减少 -
账面价值
均计入成本费用。
本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分
房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2024 年 12 月 31
日 ， 无 形 资 产 中 包 含 的 上 述 抵 押 物 账 面 价 值 约 为 173,980,019 元 ( 原 价
无)。
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
国贸二期**费 74,217,491 - (3,106,020) 71,111,471
国贸三期 B 阶段市政工程 5,645,601 - (1,801,087) 3,844,514
国贸东楼市政工程 1,603,045 - (349,759) 1,253,286
公寓市政配套 4,367,619 - (655,147) 3,712,472
会展店铺装修 749,819 - (749,819) -
合计 86,583,575 - (6,661,832) 79,921,743
(1) 未经抵销的递延所得税资产
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
长期资产报废 132,359,938 33,089,985 137,672,043 34,418,011
预提费用 85,628,616 21,407,154 82,033,445 20,508,361
租赁负债 37,795,541 9,448,885 40,903,391 10,225,847
应付职工薪酬 29,030,460 7,253,986 28,999,044 7,246,132
建设中断期利息
支出费用化 14,307,656 3,576,914 14,820,230 3,705,058
资产减值准备 1,248,644 312,161 1,044,199 261,050
其他 50,449 12,612 50,449 12,612
合计 300,421,304 75,101,697 305,522,801 76,377,071
- 41 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 未经抵销的递延所得税负债
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
使用权资产 35,040,471 8,760,118 38,643,777 9,660,944
(3) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
可抵扣亏损 29,035,847 29,082,637
可抵扣暂时性差异 224,000 224,000
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
(5) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额
递延所得税资产 8,760,118 66,341,579 9,660,944 66,716,127
递延所得税负债 8,760,118 - 9,660,944 -
- 42 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
预付工程款 24,236,697 29,760,676
合同取得成本 9,520,447 7,231,032
合计 33,757,144 36,991,708
其他非流动资产余额为未来将形成长期资产的预付款项及确认为合同取得成本
的租赁代理佣金。
应收账款坏账准备 1,268,199 204,445 - - 1,472,644
其中：单项计提坏账准备 1,165,049 - - - 1,165,049
组合计提坏账准备 103,150 204,445 - - 307,595
其他应收款坏账准备 - - - - -
合计 1,268,199 204,445 - - 1,472,644
物业管理外包服务款 87,278,812 67,966,773
酒店物资采购款 15,061,520 18,502,314
其他 9,084,973 10,519,680
合计 111,425,305 96,988,767
日：300,803 元)，主要为提供物业管理服务的应付外包服务款，上述款项预计
将于一年以内支付。
预收租金 37,397,032 35,677,643
日：208,845 元)，主要为写字楼、商场等物业预收租金。
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
预收酒店服务款 32,324,960 36,425,511
预收物业管理服务款 26,381,627 20,590,385
预收会展服务款 647,792 741,652
合计 59,354,379 57,757,548
履行完毕的履约义务所对应的预收金额为 59,354,379 元，其中，本集团预计
度确认收入。
履行完毕的履约义务所对应的预收金额为 52,642,132 元，其中，本公司预计
度确认收入。
应付短期薪酬(1) 119,258,384 127,576,153
应付设定提存计划(2) 3,131,946 2,985,789
合计 122,390,330 130,561,942
(1) 短期薪酬
工资、奖金、津贴和补贴 97,585,886 343,492,644 (352,066,682) 89,011,848
职工福利费 - 14,715,859 (14,715,859) -
社会保险费 1,569,048 25,742,203 (25,613,193) 1,698,058
其中：医疗保险费 1,538,865 24,650,221 (24,583,507) 1,605,579
工伤保险费 30,183 1,091,982 (1,029,686) 92,479
工会经费和职工教育经费 28,421,219 10,379,568 (10,252,309) 28,548,478
住房公积金 - 28,865,304 (28,865,304) -
补充医疗保险 - 3,878,108 (3,878,108) -
合计 127,576,153 427,073,686 (435,391,455) 119,258,384
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 设定提存计划
基本养老保险 2,717,224 39,791,795 (39,658,325) 2,850,694
失业保险费 95,841 1,243,297 (1,239,716) 99,422
补充养老保险 172,724 7,522,618 (7,513,512) 181,830
合计 2,985,789 48,557,710 (48,411,553) 3,131,946
应交企业所得税 84,568,458 87,235,098
应交增值税 13,272,339 11,420,707
应交城市维护建设税 970,199 848,187
应交教育费附加 692,999 605,848
其他 3,395,746 4,838,715
合计 102,899,741 104,948,555
应付租户押金 755,252,560 766,015,472
应付物业管理项目代收款 181,732,150 181,818,535
预提费用 85,628,616 82,033,445
应付工程及设备款 45,625,753 57,841,744
其他 40,605,172 43,173,585
合计 1,108,844,251 1,130,882,781
月 31 日：703,939,046 元)，主要为收取的租户押金，由于租赁期尚未结束，上
述款项尚未退还。
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
一年内到期的应付债券
(附注四.23) - 443,190,003
一年内到期的长期借款
(附注四.24) 1,176,924 51,240,417
一年内到期的租赁负债
(附注四.25) 2,083,437 3,107,850
减：一年内到期的应付债券(附注四.22) (443,190,003) -
- -
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额 是否违约
经**证券监督管理委员会证监许可【2019】1595 号文核准，本公司于 2019
年 9 月 26 日完成公开发行 2019 年公司债券(面向合格投资者)(**期)，发行总
额为人民币 5 亿元，扣除发行费用后金额为 498,250,000 元，债券期限为 5 年，
附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券采用单
利按年计息，不计复利，固定年利率为 3.65%，每年付息一次。
本公司于 2022 年 8 月 12 日选择下调票面利率，存续期内第 4 年至第 5 年的票
面利率调整为 2.90%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次。
截至 2022 年 9 月 26 日，债券回售已**实施完毕，共计回售 60,000 手，涉及
债券本金 60,000,000 元，剩余债券面值共计 440,000,000 元已于 2024 年 9 月
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
抵押借款 1,086,176,924 1,136,240,417
减：一年内到期的长期借款
(附注四.22)
本金 - (50,000,000)
利息 (1,176,924) (1,240,417)
本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订借款合同，以国贸三期 A 阶段的
部分房产及相应的土地使用权作为 21.55 亿元长期借款的抵押物。2024 年 12 月
价值为 1,913,971,667 元(原价 2,791,031,574 元)(2023 年 12 月 31 日，长期抵
押借款本息和的余额为 1,136,240,417 元，抵押物的账面价值为 1,975,249,983
元(原价 2,791,031,574 元))(附注四 8、9、11)。利息每 3 个月支付一次，借款期
限为 2020 年 8 月 28 日至 2035 年 8 月 27 日。
根据本公司与建行北京华贸支行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执
行浮动政策。建行于每一年度间根据**市场报价利率(以下简称“LPR”)，在
调整该等长期借款当年的借款利率后进行计息。
租赁负债 37,795,541 40,903,391
减：一年内到期的非流动负债
(附注四.22) (2,083,437) (3,107,850)
项为按新租赁准则进行简化处理的短期租赁，未来**应支付租金(含税)为
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
人民币普通股 1,007,282,534 - - - - - 1,007,282,534
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积-
变更记账本位币产
生外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 1,068,585 - - 1,068,585
合计 1,873,587,184 - - 1,873,587,184
股本溢价 1,919,827,911 - - 1,919,827,911
其他资本公积-
变更记账本位币产
生外币折算差额 (44,434,929) - - (44,434,929)
原制度资本公积转入 (2,874,383) - - (2,874,383)
其他 466,379 602,206 - 1,068,585
合计 1,872,984,978 602,206 - 1,873,587,184
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
法定盈余公积金 503,641,267 - - 503,641,267
根据《中华人民共和国公**》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提
取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再
提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司的法
定盈余公积金累计额已达到股本的 50%，本年度无需提取。
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
金额 金额
年初未分配利润 6,315,647,342 5,761,543,789
加：本年归属于母公司
所有者的净利润 1,262,389,074 1,259,201,327
减：支付普通股股利 (1,309,467,294) (705,097,774)
年末未分配利润 6,268,569,122 6,315,647,342
根据 2024 年 4 月 26 日股东大会决议，本公司向全体股东派发 2023 年度现金股
利，每 10 股人民币 13.00 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股计算，共
计 1,309,467,294 元。
根据 2025 年 3 月 28 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2024 年
度现金股利，每 10 股人民币 11.00 元(含税)，按照已发行股份 1,007,282,534 股
计算，共计 1,108,010,787 元，上述提议尚待股东大会批准。
(1) 主营业务收入和主营业务成本
主营业务收入 3,912,067,946 3,953,761,873
主营业务成本 1,637,456,126 1,660,073,829
本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务、会展服务及酒店经营，与
上述业务相关的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务
收入和主营业务成本进行分析。
(2) 按收入类型分析如下
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁、物
业管理服务
及会展服务 3,386,264,476 1,149,861,082 3,384,757,803 1,137,083,488
酒店经营 525,803,470 487,595,044 569,004,070 522,990,341
合计 3,912,067,946 1,637,456,126 3,953,761,873 1,660,073,829
为 131,110,300 元(2023 年度：152,397,588 元)。
- 50 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 本集团营业收入分解如下：
主营业务收入
租赁业务 2,656,854,636 2,690,594,725
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 190,914,577 233,977,094
按时段内确认
其中：物业管理服务 704,110,557 668,317,431
酒店客房及其他配套服务 334,888,893 335,026,976
会展服务 25,299,283 25,845,647
合计 3,912,067,946 3,953,761,873
包括在 2023 年 12 月 31 日账面价值中的 43,635,193 元合同负债已于 2024 年度
转入营业收入(2023 年度：75,149,415 元)。
房产税 361,840,572 359,663,430 附注三
城市维护建设税 11,185,961 10,953,113 附注三
教育费附加 7,989,961 7,823,652 附注三
其他 4,025,009 5,856,971
合计 385,041,503 384,297,166
- 51 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
广告宣传费 71,808,390 74,303,571
代理佣金 17,461,343 13,194,467
合计 89,269,733 87,498,038
员工成本 81,505,412 79,419,192
折旧摊销 13,599,577 13,818,088
审计及咨询费 2,891,988 3,534,722
维修保养费 2,638,047 4,901,855
能源费 2,496,706 3,474,548
清洁绿化费 1,160,400 1,156,502
租金 175,580 175,580
其他 22,202,504 13,418,510
合计 126,670,214 119,898,997
利息支出 51,527,622 69,465,208
加：租赁负债利息支出 1,575,569 1,708,178
利息费用 53,103,191 71,173,386
减：利息收入 (44,666,271) (31,733,562)
汇兑损失 21,911 374,549
其他 2,746,277 2,411,188
净额 11,205,108 42,225,561
- 52 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
员工成本 481,415,727 491,180,585
折旧摊销 462,652,711 475,220,049
劳务费 205,735,623 165,710,977
维修保养费 160,748,932 175,312,604
能源费 117,762,600 118,596,030
酒店及物业管理营业物料 94,856,005 109,085,314
清洁绿化费 93,205,212 94,671,002
广告宣传费 71,808,390 74,303,571
保安费 27,983,540 28,011,833
代理佣金 17,461,343 13,194,467
展会成本 15,694,944 19,783,223
保险费 11,152,355 10,947,676
审计及咨询费 5,872,748 6,670,649
租金(i) 2,415,456 2,492,338
其他费用 84,630,487 82,290,546
合计 1,853,396,073 1,867,470,864
(i) 本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2024 年度金额
为 2,415,456 元(2023 年度：2,492,338 元)。
应收账款坏账损失/(转回) 204,445 (124,477)
- 53 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
与资产相关/
政策奖励款 5,391,608 3,969,286 与收益相关
代扣**手续费返还 1,239,899 604,668 ―
增值税加计扣除 132,383 4,272,071 ―
合计 6,763,890 8,846,025
权益法核算的长期股权投资收益
(附注五.2) 3,266,079 3,761,777
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
计入 2024 年度非经
保险理赔收入 16,272,954 37,223 16,272,954
租户违约罚款收入 1,869,720 11,009,274 1,869,720
不需支付的应付款项 415,943 1,842,497 415,943
处置非流动资产收益 311,776 271,074 311,776
其他 29,272 101,886 29,272
合计 18,899,665 13,261,954 18,899,665
- 54 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
计入 2024 年度非经
处置非流动资产损失 4,619,280 3,874,177 4,619,280
赞助捐赠支出 691,855 788,269 691,855
其他 705,719 841,244 705,719
合计 6,016,854 5,503,690 6,016,854
按税法及相关规定计算的当期所得税 421,237,281 418,107,843
递延所得税 374,548 2,047,585
合计 421,611,829 420,155,428
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
利润总额 1,685,133,597 1,680,258,825
按适用税率计算的所得税 421,283,399 420,064,706
非应纳税收入涉及的所得税费用
调整额 (816,520) (940,444)
不得扣除的成本、费用和损失涉
及的所得税费用调整额 1,156,648 1,847,078
税率差异的影响 (2,340) 360,348
使用前期未确认递延所得税资产的
可抵扣亏损 (9,358) -
当期未确认递延所得税资产的
可抵扣亏损 - 1,441,392
其他 - (2,617,652)
所得税费用 421,611,829 420,155,428
- 55 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通
股的加权平均数计算：
归属于母公司普通股股东的合并
净利润 1,262,389,074 1,259,201,327
本公司发行在外普通股的
加权平均数 1,007,282,534 1,007,282,534
基本每股收益 1.25 1.25
其中：
―持续经营基本每股收益： 1.25 1.25
―终止经营基本每股收益： - -
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2024 年度，本
公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2023 年度：不存在)，因此，稀释每股收益
等于基本每股收益。
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
利息收入 24,282,543 15,597,208
保险理赔收入 16,272,954 37,223
政府补助 6,631,507 4,573,954
租户违约罚款收入 1,869,720 11,009,274
其他 6,552,363 6,898,044
合计 55,609,087 38,115,703
- 56 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
能源费 120,078,203 117,351,184
广告宣传费 67,067,094 84,299,021
保险费 11,152,355 10,947,676
租赁押金(i) 10,762,912 1,641,444
租金 2,415,456 2,492,338
其他 72,043,462 75,505,128
合计 283,519,482 292,236,791
(i) 2024 年度，本集团实际收到租赁押金 41,696,997 元，支付租赁押金 52,459,909
元，净支付租赁押金 10,762,912 元(2023 年度：实际收到租赁押金 39,487,833
元，支付租赁押金 41,129,277 元，净支付租赁押金 1,641,444 元)。
(3) 支付的其他与筹资活动有关的现金
偿还租赁负债支付的金额 4,683,419 4,683,419
(2023 年度：7,175,757 元)，除计入筹资活动的偿付租赁负债支付的金额以外，
其余现金流出均计入经营活动。
- 57 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 1,263,521,768 1,260,103,397
加：投资性房地产折旧(附注四.8) 341,636,050 350,739,152
固定资产折旧(附注四.9) 95,292,612 98,219,911
无形资产摊销(附注四.11) 15,458,911 15,458,911
长期待摊费用摊销(附注四.12) 6,661,832 7,198,767
使用权资产折旧(附注四.10) 3,603,306 3,603,308
处置非流动资产净损失/(收益)
(附注四.39、40) 4,307,504 3,603,103
财务费用/(收入)(附注四.34) 53,125,102 71,547,935
投资损失/(收益)(附注四.38) (3,266,079) (3,761,777)
递延所得税资产减少/(增加)
(附注四.13) 374,548 2,047,585
存货的减少/(增加)(附注四.5) 1,608,503 (160,519)
信用减值损失/(转回)(附注四.36) 204,445 (124,477)
受限资金的减少/(增加) (3,360,218) (13,767,567)
经营性应收项目的减少/(增加) 18,977,599 91,742,576
经营性应付项目的增加/(减少) (1,850,505) 32,210,616
经营活动产生的现金流量净额 1,796,295,378 1,918,660,921
(2) 现金及现金等价物净变动情况
现金的年末余额 3,763,871,384 3,890,169,116
减：现金的年初余额 (3,890,169,116) (3,326,552,300)
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物的净增加/(减少)额 (126,297,732) 563,616,816
- 58 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 筹资活动产生的各项负债的变动情况
长期借款 应付债券 租赁负债 应付股利 合计
(含一年内到期) (含一年内到期) (含一年内到期)
(附注四.24) (附注四.23) (附注四.25)
本年计提的利息/
股利 41,957,625 9,569,997 1,575,569 1,309,467,294 1,362,570,485
筹资活动产生的现
金流出 (92,021,118) (452,760,000) (4,683,419) (1,309,467,294) (1,858,931,831)
其中：偿还本金 (50,000,000) (440,000,000) - - (490,000,000)
支付租金 - - (4,683,419) - (4,683,419)
偿还利息 (42,021,118) (12,760,000) - - (54,781,118)
支付股利 - - - (1,309,467,294) (1,309,467,294)
(4) 现金及现金等价物
年末货币资金余额(附注四.1) 3,986,106,599 4,088,660,385
其中：库存现金 717,358 885,944
银行存款 3,910,369,241 4,033,138,169
应收利息 75,020,000 54,636,272
减：受到限制的货币资金(附注四.1) 147,215,215 143,854,997
应收利息 75,020,000 54,636,272
年末现金及现金等价物余额 3,763,871,384 3,890,169,116
- 59 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金―
美元 635,656 7.1884 4,569,350
欧元 322 7.5257 2,423
其他应付款―
美元 802,437 7.1884 5,768,238
港币 220,000 0.9260 203,720
欧元 36,580 7.5257 275,290
英镑 29,762 9.0765 270,135
上述外币货币性项目指除人民币之外的所有货币。
五 在其他主体中的权益
(1) 企业集团的构成
主要
注册地 注册资本 业务性质 持股比例 取得方式
子公司名称 经营地
直接 间接
国贸物业酒店 人民币
管理有限公司 北京 北京 3000 万 服务业 95% - 直接持有
北京国贸** 人民币
会展有限公司(i) 北京 北京 1000 万 服务业 - 95% 间接持有
(i) 2023 年 4 月 30 日，本公司与国贸物业酒店管理有限公司签订《关于北京国贸
**会展有限公司之股权转让协议》，将持有的北京国贸**会展有限公司
元。
- 60 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(1) 不重要的联营企业的汇总信息
联营企业
时代网星
投资账面价值合计 21,860,126 26,045,395
按持股比例计算的净利润 1,694,731 3,055,692
力创智慧
投资账面价值合计 932,182 765,741
按持股比例计算的净利润 166,441 (9,739)
北京昌发展
投资账面价值合计 2,991,638 2,610,974
按持股比例计算的净利润 830,664 715,824
首程国贸
――
投资账面价值合计 2,574,243
――
按持股比例计算的净利润 574,243
合计
投资账面价值合计 28,358,189 29,422,110
按持股比例计算的净利润 3,266,079 3,761,777
- 61 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经
营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有 2 个报告分部，分别为：
- 租赁及物业管理分部，负责提供物业出租、物业管理服务及会展服务
- 酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产及负债按照分部进行
分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间进行分配。
(1) 2024 年度及 2024 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 未分配的 分部间的
管理业务 酒店经营 金额 抵销 合计
对**易收入 3,386,264,476 525,803,470 - - 3,912,067,946
分部间交易收入 4,115,394 9,026,752 - (13,142,146) -
主营业务成本 (1,149,861,082) (487,595,044) - - (1,637,456,126)
利息收入 44,232,006 434,265 - - 44,666,271
利息费用 - - (53,103,191) - (53,103,191)
对联营企业的
投资收益 - - 3,266,079 - 3,266,079
折旧费和摊销费 (359,311,922) (103,340,789) - - (462,652,711)
利润/(亏损)总额 1,736,005,886 (1,035,177) (49,837,112) - 1,685,133,597
所得税费用 - - (421,611,829) - (421,611,829)
净利润/(亏损) 1,736,005,886 (1,035,177) (471,448,941) - 1,263,521,768
资产总额 10,391,585,602 1,838,036,595 94,699,768 - 12,324,321,965
负债总额 (1,345,756,878) (109,664,781) (1,210,861,844) - (2,666,283,503)
对联营企业的长期
股权投资 - - 28,358,189 - 28,358,189
非流动资产增加额(i) 54,839,021 6,750,253 - - 61,589,274
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
- 62 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(2) 2023 年度及 2023 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
租赁及物业 分部间的
管理业务 酒店经营 未分配的金额 抵销 合计
对**易收入 3,384,757,803 569,004,070 - - 3,953,761,873
分部间交易收入 3,841,619 7,354,093 - (11,195,712) -
主营业务成本 (1,137,083,488) (522,990,341) - (1,660,073,829)
利息收入 31,159,761 573,801 - 31,733,562
利息费用 - - (71,173,386) (71,173,386)
对联营企业的 -
投资收益 - - 3,761,777 3,761,777
折旧费和摊销费 (370,573,805) (104,646,244) - (475,220,049)
利润总额 1,738,979,795 8,690,639 (67,411,609) 1,680,258,825
所得税费用 - - (420,155,428) (420,155,428)
净利润 1,738,979,795 8,690,639 (487,567,037) 1,260,103,397
资产总额 10,863,968,953 1,921,027,845 96,138,237 - 12,881,135,035
负债总额 (1,334,065,630) (126,236,530) (1,716,848,887) - (3,177,151,047)
对联营企业的长期
股权投资 - - 29,422,110 - 29,422,110
非流动资产增加额(i) 48,659,428 4,585,662 - - 53,245,090
(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。
七 关联方关系及其交易
(1) 母公司基本情况
注册地 业务性质
国贸有限公司 北京 服务业
本公司的**控制方为国贸有限公司。
- 63 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(2) 母公司注册资本及其变化
国贸有限公司 240,000,000 美元 - - 240,000,000 美元
(3) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
国贸有限公司 80.65% 80.65% 80.65% 80.65%
子公司的基本情况及相关信息见附注五.1。
联营企业的基本情况及相关信息见附注五.2。
与本集团的关系
**世贸投资有限公司 母公司的中方投资者
嘉里兴业有限公司 母公司的外方投资者
香格里拉**饭店管理有限公司(以下称“香 母公司的外方投资者之关联公司
格里拉”)
香格里拉饭店管理(上海)有限公司北京分公司 母公司的外方投资者之关联公司
(以下称“香格里拉北京”)
- 64 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务
本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司董
事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。
接受劳务和服务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2024 年度 2023 年度
金额 金额
国贸有限公司 接受劳务 支付餐饮费及会员费 3,138,883 2,967,520
国贸有限公司 接受劳务 支付劳务费 6,413,940 6,861,312
国贸有限公司 接受劳务 支付公关管理及工会行政费等 7,770,473 6,137,435
支付酒店营运物资、食品加工
国贸有限公司 接受劳务 费、洗衣费等 5,315,704 5,450,978
国贸有限公司 接受劳务 支付蒸汽费、热水费及电费等 7,382,121 8,631,217
香格里拉 接受劳务 支付管理费用 13,680,282 14,269,307
- 65 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(1) 购销商品、提供和接受劳务(续)
提供劳务
关联方 关联交易类型 关联交易内容 2024 年度 2023 年度
金额 金额
收取管理国贸二期销售佣金
国贸有限公司 提供劳务 及管理酬金 2,827,583 2,073,144
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸西写字楼委托管理费 1,805,625 3,434,237
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸东楼商城委托管理费 5,415,181 4,231,025
收取国贸** 19#楼委托经营
国贸有限公司 提供劳务 管理费 584,076 584,076
收取维修保养费、清洁及绿
国贸有限公司 提供劳务 化费 19,667,846 20,806,760
国贸有限公司 提供劳务 收取国贸一期 F 区域委托管理费 382,800 484,353
收取“美丽田园”区域委
国贸有限公司 提供劳务 托管理费 1,852,321 1,852,183
国贸有限公司 提供劳务 收取劳务费及服务费 18,661,868 15,954,789
国贸有限公司 提供劳务 收取物业工程管理服务费 2,507,367 2,373,273
国贸有限公司 提供劳务 收取信息系统维护费 2,220,572 1,706,099
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(2) 租赁
本集团作为出租方：
承租方名称 租赁资产种类 确认的租赁收入 确认的租赁收入
国贸有限公司 办公用房 4,532,729 4,713,536
国贸有限公司 商铺 1,089,288 1,077,736
香格里拉北京 办公用房 3,364,940 2,774,546
本集团作为承租方：
出租方名称 租赁资产种类 确认的租赁费 确认的租赁费
国贸有限公司 公寓 1,442,024 1,882,337
国贸有限公司 办公用房 393,984 470,065
- 67 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(2) 租赁(续)
本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
国贸有限公司 1,575,569 1,708,177
(3) 根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日所签订的《商标使用许可协
议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为 6 年，从协
议生效日起至 2004 年 9 月 1 日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该协
议条款和条件没有异议，该协议已自动延续。
(4) 关键管理人员薪酬
关键管理人员薪酬 24,559,782 23,046,872
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
其他应付款 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
香格里拉 2,159,962 3,002,170
香格里拉北京 830,844 830,844
国贸有限公司 262,588 262,588
合计 3,253,394 4,095,602
租赁负债(附注四.25)
(含一年内到期的非流动负债) 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
国贸有限公司 37,795,541 40,903,391
八 承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支
出承诺：
房屋、建筑物及机器设备的购建 25,618,064 28,812,961
- 69 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
九 资产负债表日后经营租赁收款额
本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如
下：
一年以内 2,040,134,598 2,108,504,018
一到二年 1,334,579,642 1,417,492,014
二到三年 787,595,548 909,124,526
三年以上 2,032,841,920 2,112,166,147
合计 6,195,151,708 6,547,286,705
十 资产负债表日后事项及其他事项
金额
拟分配的股利 1,108,010,787
根据 2025 年 3 月 28 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利
十一 金融风险
本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风
险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可
预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 外汇风险
本集团的经营位于**境内，业务主要以人民币结算。本集团已确认的外币资
产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)
存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债
的规模，以**程度**面临的外汇风险。2024 年度及 2023 年度，本集团未签
署**远期外汇合约或货币互换合约。
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
(1) 外汇风险(续)
司持有的外币金融资产和外币金融负债折算**民币的金额列示如下：
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 4,569,350 2,423 4,571,773
外币金融负债-
其他应付款 5,768,238 749,145 6,517,383
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产-
货币资金 4,773,527 2,531 4,776,058
外币金融负债-
其他应付款 5,772,153 755,935 6,528,088
币对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润
约 89,917 元(2023 年 12 月 31 日：增加或减少净利润约 74,897 元)。
(2) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动
利率的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融
负债使本集团面临公允价值**的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固
定利率及浮动利率合同的相对比例。2024 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务
主要为人民币计价挂钩的 LPR 的浮动利率借款，金额为 1,085,000,000 元(2023
年 12 月 31 日：人民币计价挂钩的 LPR 的浮动利率借款，金额为 1,135,000,000
元以及人民币计价的固定利率债券，金额为 440,000,000 元)(附注四.23、24)。
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
(2) 利率风险(续)
由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计
息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集
团会持续监控集团利率水平，并依据**的市场状况及时做出调整，这些调整
可能是进行利率互换的安排来**利率风险。2024 年度及 2023 年度本集团无利
率互换安排。
其他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 4,068,750 元(2023 年 12 月
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款及其他应收款等。于资产负债
表日，本集团金融资产的账面价值已代表其**信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型商业银行，本集团认为其不
存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的**重大损失。
此外，对于应收账款及其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞
口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及
其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团
会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书
面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可
控的范围内。
增级(2023 年 12 月 31 日：无)。
本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金
流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备和信贷融资；同时持续监控是否符合借款协议的规定，并从主
要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融风险(续)
资产负债表日，本集团的金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 111,425,305 - - - 111,425,305
其他应付款 1,108,844,251 - - - 1,108,844,251
长期借款 38,517,500 38,517,500 115,552,500 1,300,056,042 1,492,643,542
租赁负债 3,572,154 3,572,154 10,716,462 30,958,668 48,819,438
合计 1,262,359,210 42,089,654 126,268,962 1,331,014,710 2,761,732,536
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
应付账款 96,988,767 - - - 96,988,767
其他应付款 1,130,882,781 - - - 1,130,882,781
长期借款 94,265,000 44,265,000 132,795,000 1,376,411,250 1,647,736,250
应付债券 452,760,003 - - - 452,760,003
租赁负债 4,683,419 3,572,154 10,716,462 34,530,822 53,502,857
合计 1,779,579,970 47,837,154 143,511,462 1,410,942,072 3,381,870,658
本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括应收款项、其他应收
款、应付款项、租赁负债、其他应付款、长期借款及应付债券。上述不以公允价
值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差不大。
本集团发行的不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场
上具有可比信用**并在相同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的
现值确定其公允价值。
十二 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回
报，并使其他利益相关者获益，同时维持**的资本结构以**资本成本。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强
制性资本要求，利用资产负债率监控资本。
资产负债率 22% 25%
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注
应收账款 151,766,991 191,180,966
减：坏账准备 (941,049) (941,049)
净额 150,825,942 190,239,917
(1) 应收账款账龄分析如下：
一年以内 150,553,790 190,239,917
一到二年 272,152 -
三年以上 941,049 941,049
合计 151,766,991 191,180,966
(2) 2024 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 10,173,551 - 6.70%
(3) 坏账准备
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期
信用损失计量损失准备。
应收账款的坏账准备按类别分析如下：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提比例 金额 占总额 金额 计提比例
比例 比例
单项计提坏账
准备(a) 941,049 0.62% (941,049) 100.00% 941,049 0.49% (941,049) 100.00%
按组合计提
坏账准备(b) 150,825,942 99.38% - - 190,239,917 99.51% - -
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(3) 坏账准备(续)
(a) 2024 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备
应收酒店服务款(i) 941,049 100.00% (941,049)
(i) 2024 年 12 月 31 日，应收纽银(北京)咨询有限公司酒店住宿及餐饮服务款
(b) 2024 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合―应收物业租赁款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 114,081,008 - - 154,691,090 - -
逾期 90 日以内 19,476,032 - - 17,126,232 - -
逾期 90-180 日 750,189 - - 680,303 - -
逾期 180-365 天 84,321 - - - - -
合计 134,391,550 - 172,497,625 -
组合―应收酒店服务款：
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 16,434,392 - - 17,742,292 - -
(4) 本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(5) 本年度本公司无实际核销的应收账款(2023 年度：无)。
- 75 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
应收代垫款项 1,782,998 4,312,402
应收押金和保证金 635,680 761,880
应收备用金 37,149 -
应收其他款项 1,323,110 918,948
合计 3,778,937 5,993,230
减：坏账准备 - -
净额 3,778,937 5,993,230
本公司不存在因资金集中管理而将款项归集于其他方并列报于其他应收款的情
况。
(1) 其他应收款账龄分析如下：
一年以内 2,791,545 4,776,054
一到二年 52,216 278,000
二到三年 - 14,652
三年以上(附注四.4(1)) 935,176 924,524
合计 3,778,937 5,993,230
(2) 损失准备及其账面余额变动表
其他应收款的坏账准备按类别分析如下：
其他应收款账面余额 坏账准备 其他应收款账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
按组合计提
坏账准备 3,778,937 100% - - 5,993,230 100% - -
- 76 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(2) 损失准备及其账面余额变动表(续)
阶段的其他应收款。组合计提坏账准备的其他应收款均处于**阶段，分析如
下：
未来 12 个月内预期 未来 12 个月内预期
账面余额 信用损失 账面余额 信用损失
金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例
代垫款 1,782,998 - - 4,312,402 - -
押金和保证金 635,680 - - 761,880 - -
备用金 37,149 - - - - -
其他款项 1,323,110 - - 918,948 - -
合计 3,778,937 - - 5,993,230 - -
(3) 2024 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款汇总分析如下：
占其他应收款 坏账
公司名称 性质 余额 账龄 余额总额比例 准备
**名 应收其他款 622,224 三年以上 16.47% -
第二名 应收代垫款 565,524 一年以内 14.97% -
第三名 应收代垫款 484,428 一年以内 12.82% -
第四名 应收其他款 400,000 一年以内 10.58% -
第五名 应收代垫款 396,846 一年以内 10.50% -
合计 2,469,022 65.34% -
(4) 本年度无计提、收回或转回的坏账准备。
(5) 本年度本公司无实际核销的其他应收账款(2023 年度：无)。
- 77 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
子公司(1) 9,500,000 9,500,000
联营企业(附注五.2) 21,860,126 26,045,395
减：长期股权投资减值准备 - -
净额 31,360,126 35,545,395
本公司不存在长期投资变现的重大限制。
- 78 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(1) 子公司
国贸物业酒店
管理有限公司 9,500,000 - 9,500,000 95% 95% - - -
- 79 -
****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(1) 主营业务收入和主营业务成本
主营业务收入 3,578,921,407 3,659,760,415
主营业务成本 1,332,230,079 1,385,214,022
本公司主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务、会展服务及酒店经营，
与上述业务相关的收入均来自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营
业务收入和主营业务成本进行分析。
(2) 按收入类型分析如下：
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业租赁
及管理 3,052,724,306 844,603,346 3,090,193,923 862,156,411
酒店经营 526,197,101 487,626,733 569,566,492 523,057,611
合计 3,578,921,407 1,332,230,079 3,659,760,415 1,385,214,022
本公司营业收入分解如下：
主营业务收入
租赁业务 2,661,692,653 2,695,701,671
按时点确认
其中：酒店餐饮业务 191,308,208 234,539,516
按时段内确认
其中：物业管理服务 391,031,653 394,492,252
酒店客房及其他配套服务 334,888,893 335,026,976
包括在 2023 年 12 月 31 日账面价值中的 35,089,651 元合同负债已于 2024 年度
转入营业收入(2023 年度：53,538,031 元)。
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****贸易**股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
权益法核算的长期股权投资收益 1,694,731 3,055,692
处置长期股权投资产生的投资损失 - (9,684,300)
合计 1,694,731 (6,628,608)
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
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****贸易**股份有限公司
财务报表补充资料
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 2024 年度非经常性损益明细表
租户违约罚款收入 1,869,720 11,009,274
政府补助 6,631,507 4,573,954
保险理赔收入 16,272,954 37,223
赞助捐赠支出 (691,855) (788,269)
处置非流动资产净损失 (4,307,504) (3,603,103)
不需要支付的应付款项 415,943 1,842,497
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (676,447) (739,358)
非经常性损益合计 19,514,318 12,332,218
所得税影响额 (4,926,543) (3,175,811)
少数股东权益影响额(税后) (8,850) (9,483)
非经常性损益净额 14,578,925 9,146,924
(1) 2024 年度非经常性损益明细表编制基础：
本集团按照**证券监督管理委员会于 2023 年颁布的《公开发行证券的公司信息披
露解释性公告第 1 号――非经常性损益(2023 年修订)》(以下简称“2023 版 1 号解释
性公告”)的规定编制 2024 年度非经常性损益明细表。
根据 2023 版 1 号解释性公告的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接
关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人
对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
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财务报表补充资料
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股
东的净利润 13.35% 13.53% 1.25 1.25 1.25 1.25
扣除非经常性损益后
归属于公司普通
股股东的净利润 13.19% 13.43% 1.24 1.24 1.24 1.24
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