京投发展: 京投发展股份有限公司二�二四年度审计报告

京投发展股份有限公司
财务报表附注
                        财务报表附注
  公司基本情况
 京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在浙江省宁波市注册的股
 份有限公司，于 1992 年 9 月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为
 交易所挂牌上市。
 本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经 2002 年 11 月 12 日第十五次临时股东大
 会审议，并经**工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名
 称由“宁波华联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经 2009 年 7 月
 局变更登记，本公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。
 经 2016 年 5 月 18 日公司 2015 年度股东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更
 登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”。2007
 年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每 10 股送 2 股），增后本公司股本为
 会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股票 211,600,000
 股（面值人民币 1 元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京
 **司”）持有本公司 29.81%的股份，成为本公司的**大股东。2010 年，根据本公司
 股本为 740,777,597 股。2015 年度，京**司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司
 股份 1,479,200 股，累计增持后，京**司持有本公司股份 222,279,200 股，占公司总股本
 的 30.01%。2016 年度，京**司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份
 股，累计增持后，京**司持有本公司股份 251,864,314 股，占公司总股本的 34.00%。2018
 年度，京**司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 14,815,503 股，累计增
 持后，京**司持有本公司股份 266,679,817 股，占公司总股本的 36.00%。2019 年度，京
 **司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 14,815,574 股，累计增持后，京
 **司持有本公司股份 281,495,391 股，占公司总股本的 38.00%。2022 年度，京**司通
 过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 6,590,600 股，累计增持后，京**司持有
 本公司股份 288,085,991 股，占公司总股本的 38.89%。2023 年度，京**司通过上海证券
 交易所交易系统累计增持公司股份 8,745,300 股，累计增持后，京**司持有本公司股份
 本公司注册地址：宁波市海曙中山东路 238 号；办公地址：北京市朝阳区建**外大街
 公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部层面组织机构由 16 个
 部门和 1 个分公司组成，分别为:党群工作部(纪检工作部)、董事会办公室、审计部、安
 全监督部法律合规部、人力行政部、财务管理部、运营管理部、客户服务部、营销策划
 部、招采管理部、成本管理部、设计研发部、商业管理部、战略投资部、资本管理部和
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 宁被分公司。
 公司实际从事的主要经营活动：本公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务房
 地产公司，公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，公司始终聚焦 TOD
 轨道物业开发。
 本公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司，**控制方为北京市人民政府国有资
 产监督管理委员会。
 本公司的营业期限为 1992 年 9 月 8 日至 2092 年 9 月 7 日。
 本财务报表及财务报表附注业经本公司董事会于 2025 年 3 月 28 日批准报出。
  财务报表的编制基础
 本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则
 的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
 公司对自 2024 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可
 获得的信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支
 持的信息作出评估后,本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来 12 个月内到期的
 债务，并合理预期本公司将有足够的资源在资产负债表日后的未来 12 个月内保持持续
 经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编
 制财务报表是合理的。
  重要会计政策及会计估计
 重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入
 确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
 本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的**企业会计准则及其
 应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映
 了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
 此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
 本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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 本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务
 的公司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
 本公司的记账本位币为人民币。
           项 目                  重要性标准
 重要的债权投资             金额超过 1.00 亿元
 重要的非全资子公司           存货超过 5.00 亿元
 重要的合营和联营企业          长期股权投资成本超过 3,000.00 万元
 重要的投资活动现金流量         单项现金流量金额超过 3,000.00 万元
 （1）同一控制下的企业合并
 对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
 政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在**控制方合并财务报表中的账面价
 值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资
 本公积不足冲减的，调整留存收益。
 通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
 在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在**控制
 方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原
 持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资
 本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
 在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
 而进行的调整以外，按合并日在**控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投
 资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，
 调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在
 达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方**控
 制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应
 分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
 （2）非同一控制下的企业合并
 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权
 而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公
 司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
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 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
 资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
 核算而确认的其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资
 产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以
 外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的
 当期损益。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号――金融工具确认
 和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在
 改按成本法核算时转入当期损益。
 在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
 股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买
 日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购
 买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为
 购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
 他综合收益除外。
 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
 为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买
 方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
 （3）企业合并中有关交易费用的处理
 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
 于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
 入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
 （1）合并范围
 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的
 权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位
 的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可
 分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。
 本公司合并报表范围为本公司及**子公司。
 （2）合并财务报表的编制方法
 本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公
 司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，
 公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务
 合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并
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 现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及
 业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现
 金流量表。
 子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表
 中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
 表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了
 少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
 对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，
 作为权益**易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映
 其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间
 的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
 （3）丧失子公司控制权的处理
 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
 控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
 去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
 额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其
 他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他
 综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重
 新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
 （4）分步处置股权直至丧失控制权的处理
 分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种
 情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
 ①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
 ②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
 ③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
 ④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
 分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权
 相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：
 ①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
 期的损益。
 ②不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。
 在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权
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 损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款
 与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额：
 ①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权
 当期的损益。
 ②不属于“一揽子交易”的，作为权益**易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在
 丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为
 共同经营和合营企业。
 （1）共同经营
 共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
 行会计处理：
 A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
 B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
 C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
 D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
 E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
 （2）合营企业
 合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
 本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
 现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限
 短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
 （1）外币业务折算
 本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
 资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
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  即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
  期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
  对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
  的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
  （2）外币财务报表折算
  外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所
  有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表
  中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务
  报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
  金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公
  司的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、
  借款、应付债券及股本等。
  （1）金融资产及金融负债的确认和初始计量
  本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
  ①除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均
  以公允价值计量；
  ②对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直
  接计入当期损益；
  ③对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
  （2）金融资产分类和计量
  金融资产分类
  本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
  金融资产划分为以下三类：
  ①以摊余成本计量的金融资产。
  ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
  ③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
  除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
  业务模式发生变更后的**报告期间的**天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
  不得进行重分类。
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 管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
 定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
 兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
 务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
 本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
 的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
 是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
 本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司
 对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
 确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
 金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：
 ? 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
 ? 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
 金金额为基础的利息的支付。
 金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
 的金融资产：
 ? 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
 为目标；
 ? 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
 金金额为基础的利息的支付。
 对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
 计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
 投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变
 动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
 产。
 ? 不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他
 综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
 的金融资产。
 ? 在初始确认时，为**或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
 金融资产的后续计量
 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利
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 息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
 ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损
 益、和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失
 均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入
 其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
 ③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其
 他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
 损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
 ④以摊余成本计量的金融资产
 初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
 属于**套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
 率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
 （3）金融负债分类和计量
 本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其
 变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。
 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
 允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
 和利息支出计入当期损益。
 ②以摊余成本计量的金融负债
 初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
 （4）衍生金融工具
 本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价
 值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的
 确认为一项负债。
 因公允价值变动而产生的**不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
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 （5）金融工具的公允价值
 金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、12。
 （6）金融资产减值
 ①本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入
 其他综合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备；
 ②本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公
 允价值计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动
 计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产；
 ③本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未**济状况的预测等合理且有依据的
 信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量
 之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
 于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行
 计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于**阶段，本公司按照未
 来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增
 加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用
 损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本
 公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确
 认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
 本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计
 量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风
 险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用
 损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利
 得计入当期损益。
 本公司对于处于**阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除
 减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照
 其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
 ④信用风险显著增加
 本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日
 发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始
 确认后是否已显著增加。
 本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
 ? 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
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 ?   同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
     否发生显著变化
 ?   对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
 ?   预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的
     是否出现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主
     要原材料价格明显上涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；
 ?   债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显
     不利变化且预期短时间内难以好转；
 ?   债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、**或
     地方政府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；
 ?   作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变
     化；
 ?   预期将**债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司
     或其他关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；
 ?   债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
 ?   本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
 于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金
 融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
 ⑤发生信用减值的金融资产
 当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金
 融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可
 观察信息：
 ?   发行方或债务人发生重大财务困难；
 ?   债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
 ?   债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在**其他情况
     下都不会做出的让步；
 ?   债务人很可能破产或进行其他财务重组；
 ?   发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
 ⑥预期信用损失的确定
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 应收款项
 本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续
 期的预期信用损失计量损失准备。
 当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时,本公司选择单项计算信用
 损失，当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风
 险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据
 如下：
 A、应收账款
 ?   应收账款组合 1：应收关联公司款项
 ?   应收账款组合 2：应收购房款
 ? 应收账款组合 3：应收物业费
 ?   应收账款组合 4：应收租赁款
 ?   应收账款组合 5：应收其他款项
 B、其他应收款
 ?   其他应收款组合 1：应收关联公司款
 ?   其他应收款组合 1：应收合作方（少数股东）经营往来款
 ?   其他应收款组合 3：应收出口退税款
 ?   其他应收款组合 4：土地相关及其他保证金
 ?   其他应收款组合 5：应收股权转让相关款项
 ?   其他应收款组合 6：应收其他类别款项
 对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
 经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
 用损失。预期信用损失率如下：
  类 别                             预期信用损失率（%）
 对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
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 **济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，
 计算预期信用损失。对于按照未来 12 个月计算预期信用损失的组合，按照千分之一计
 提信用减值损失；对于按照整个存续期计算预期信用损失的组合，预期信用损失率如下：
  类 别                          预期信用损失率（%）
 委托**及债权投资
 委托**及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用
 损失经验，结合当前状况以及对未**济状况的预测计提信用损失准备。
 本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
 ⑦预期信用损失准备的列报
 为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量
 预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
 当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
 列示的账面价值。
 ⑧预期信用损失准备核销
 如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够**或部分收回，则直接减记该金
 融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公
 司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减
 记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
 （7）金融资产转移
 金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
 本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
 资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
 本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
 况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
 未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
 并相应确认有关负债。
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 （8）金融资产和金融负债的抵消
 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
 同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金
 融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
 产负债表内分别列示，不予相互抵销。
 （9）金融资产和金融负债的终止确认
 满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：
 ①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
 ②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
 方；
 ③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
 风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
 金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
 ①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
 ②因转移金融资产而收到的对价；
 金融负债 （或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债 （或该
 部分金融负债）。
 公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
 一项负债所需支付的价格。
 本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
 资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债
 的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。
 本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益**化所使用的假
 设。存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价
 值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
 以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于**用途产生经济利益的
 能力，或者将该资产出售给能够用于**用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
 本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
 使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
 使用不可观察输入值。
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  在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
  重要意义的**层次输入值，确定所属的公允价值层次：**层次输入值，是在计量日
  能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除**
  层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
  产或负债的不可观察输入值。
  每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
  行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
  本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信
  用损失计量损失准备。
  应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见附注三、11。
  本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。
  其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见附注三、11。
  （1）存货的分类
  本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
  （2）发出存货的计价方法
  本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
  开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项
  目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个
  别计价法确定其实际成本。
  开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连**
  产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
  公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配
  计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对
  象，归集所发生的成本。
  质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开
  发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量
  保证金余额退还施工单位。
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  （3）存货跌价准备的确定依据和计提方法
  存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
  用以及相关税费后的金额。
  本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
  货项目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
  准备在原已计提的金额内转回。
  （4）存货的盘存制度
  本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
  （5）低值易耗品和包装物的摊销方法
  低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
  包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
  本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
  负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合
  同资产。
  （1）合同资产的确认方法及标准
  本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
  负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合
  同资产。
  （2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
  本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用
  损失计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
  当期损益。
  合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合
  当前状况以及对未**济状况的预测计提资产损失准备。
  （1）划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
  本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根
  据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极
  可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是
  指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够
  严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将
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 在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
 本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得
 超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资
 产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确
 认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本
 准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
 后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
 减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
 转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资
 产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额
 应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资
 产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本
 准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持
 有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当根据处置组中除商誉外适用
 本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因
 出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部
 分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司
 个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
 所有资产和负债划分为持有待售类别。
 （2）终止经营的认定标准和列报方法
 终止经营，是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已
 经处置或划分为持有待售类别：
 ①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
 ②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项
 相关联计划的一部分；
 ③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
 终止经营的定义包含以下三方面含义：
 ①终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业
 经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。
 ②终止经营应当具有**的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的
 主要经营地区，或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
 一项相关联计划的一部分。
 ③终止经营应当满足**的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种
 情况之一，该组成部分在资产负债表日之前已经处置，包括已经出售和结束使用（如关
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 停或报废等）；该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。
 本公**期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营
 企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，
 控制是指本公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运
 用对被投资单位的权力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共
 同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够
 对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
 （1）初始投资成本确定
 本公**期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资
 而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关
 费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被
 合并方所有者权益在**控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资
 的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发
 行的权益性证券的账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留
 存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介
 费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。
 （2）后续计量及损益确认方法
 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营
 企业的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资
 时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位
 宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
 本公**期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享
 有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对
 长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
 的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
 本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
 收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
 按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资
 的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变
 动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益
 的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公
 司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
 被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计
 期间调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
 公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构
 成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资
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 方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按
 照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
 资成本。
 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
 余股权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计
 入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权
 益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
 本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
 于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。
 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
 过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所
 有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行
 动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其
 次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
 如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判
 断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
 重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
 响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
 当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
 单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
 当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
 权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形
 成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）
 以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种
 情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
 （4）持有待售的权益性投资
 对联营企业或合营企业的权益性投资**或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理
 见附注三、17。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处
 理。
 已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类
 条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
 （5）减值测试方法及减值准备计提方法
 对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见附注三、24。
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  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性
  房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑
  物。
  本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有
  关规定，按期计提折旧或摊销。
  采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、24。
  投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
  计入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，
  相关税费记入税金及附加）。
  （1）固定资产确认条件
  本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
  一个会计年度的有形资产。
  与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
  时，固定资产才能予以确认。
  本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
  （2）各类固定资产的折旧方法
  本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
  止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
  按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
  类 别           使用年限（年）      残值率%    年折旧率%
  房屋及建筑物            25―40        5     3.80―2.38
  机器设备                 10        5          9.50
  运输工具                  5        5         19.00
  固定资产装修                5        0         20.00
  电子设备及其他            3―5       0―5   33.33―19.00
  （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、24。
  （4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
  使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
  原先估计数有差异的，调整预计净残值。
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  （5）固定资产处置
  当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
  产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
  计入当期损益。
  本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
  程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
  在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
  在建工程计提资产减值方法见附注三、24。
  （1）借款费用资本化的确认原则
  本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
  资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
  当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
  ① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
  现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
  ② 借款费用已经发生；
  ③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
  （2）借款费用资本化期间
  本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
  用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
  借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
  符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
  个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
  （1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
  本公司无形资产包括电脑软件、专利权、特许经营使用权等。
  本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使
  用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预
  期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用
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 直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
 使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
                            使用寿命的
  类 别             使用寿命              摊销方法
                             确定依据
  电脑软件                5      合同约定    直线法
  专利权                10      合同约定    直线法
  特许经营使用权            62      合同约定    直线法
 本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
 与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
 资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未**济利益的，将该项无形资产
 的账面价值**转入当期损益。
 无形资产计提资产减值方法见附注三、24。
 （2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法
 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶
 段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
 ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
 ②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
 ③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
 无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
 ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
 或出售该无形资产；
 ⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
 本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的
 投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、按公允
 价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下
 方法确定：
 本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公
 司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定
 的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值
 测试。
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  可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
  值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
  的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
  产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
  为依据。
  当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
  额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
  就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
  的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
  合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
  产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
  减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
  誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
  后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
  如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
  资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
  本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
  后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值**计入当期损益。
  因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买
  方可辨认净资产公允价值份额的差额。
  商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊
  销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
  本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
  理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组
  组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者
  资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公
  允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资
  产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
  在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或
  者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，
  计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资
  产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值
  （包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合
  的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当
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  期损益，且在以后会计期间不予转回。
  本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
  负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负
  债。
  （1）短期薪酬的会计处理方法
  本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
  例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
  认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
  ①住房公积金
  本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一
  定比例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
  ②奖金计划
  支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠
  估算责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿，并按清偿时预期应付
  的金额计量。
  （2）离职后福利
  本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出
  在发生时计入相关资产成本或当期损益。
  （3）辞退福利
  本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
  并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
  福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
  辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内**支付的，适用短期薪酬的规
  定，超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。
  如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
  （1）该义务是本公司承担的现时义务；
  （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
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  （3）该义务的金额能够可靠地计量。
  预计负债按照履行相关现时义务所需支出的**估计数进行初始计量，并综合考虑与或
  有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
  对相关未来现金流出进行折现后确定**估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的
  账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前**估计数。
  如果清偿已确认预计负债所需支出**或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
  只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
  面价值。
  公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则
  分类为权益工具的在其他权益工具核算。
  公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，
  公司并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。
  公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产
  生的利息）的，作为利润分配处理。
  （1）收入的确认
  本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。
  本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相
  关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎**的经济利益。
  （2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的
    履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
  本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
  ①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
  ②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
  ③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
  就累计至今已完成的履约部分收取款项。
  对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
  进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
  本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
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 对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
 入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
 ①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
 ②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
 ③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
 ④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
 权上的主要风险和报酬。
 ⑤客户已接受该商品或服务。
 ⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
 本公司收入确认的具体政策：
 房产销售
 对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
 的房地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
 工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，
 确认销售收入的实现。对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入
 于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时
 间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且
 无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的
 实现。
 物业服务
 本公司在提供物业服务过程中确认收入。
 物业租赁
 本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的
 净额直接入账。
 针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收
 入
 收入的计量
 本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公
 司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影
 响。
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  ①可变对价
  本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的**估计数，但包含可变对价的交
  易价格，应当不超过在相关不确定性**时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的
  金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入
  转回的可能性及其比重。
  ②重大融资成分
  合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支
  付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采
  用实际利率法摊销。
  ③非现金对价
  客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价
  的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交
  易价格。
  ④应付客户对价
  针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或
  承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得
  其他可明确区分商品的除外。
  公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采
  购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品
  公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理
  估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
  合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
  本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
  ①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
  （或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
  ②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
  ③该成本预期能够收回。
  本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；
  但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
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  与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
  与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计
  提减值准备，并确认为资产减值损失：
  ① 本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
  ② 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
  上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备
  情况下该资产在转回日的账面价值。
  政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
  对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
  助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
  （1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
  与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
  府补助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应
  的政府补助部分作为与资产相关的政府补助。
  与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当
  期损益。
  （2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
  与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府
  补助。政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关
  的政府补助。
  与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如
  果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损
  益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
  与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常
  活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
  已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超
  出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
  （1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接
  计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费
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  用计入当期损益。
  （2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，
  采用资产负债表债务法确认递延所得税。
  （3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异
  是在以下交易中产生的：
  ①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
  不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（初始确认的
  资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；
  ②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
  回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
  （4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很
  可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
  确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
  ①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
  ②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条
  件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很
  可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
  （5）资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产
  或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式
  的所得税影响。
  （6）资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可
  能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产
  的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
  （1）作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方
    法
  ①判断依据
  短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁。包含购买选择权的租
  赁不属于短期租赁。
  低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低（通常低于 4 万）的租赁。
  承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，
  不应考虑资产已被使用的年限。
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  ②会计处理方法
  本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租
  金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本
  本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租
  赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。
  本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模
  式进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的
  租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第 4 号
  ――固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届
  满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定
  租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
  孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号――资产减值》的规定，确
  定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
  本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期
  损益。按照《企业会计准则第 17 号――借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产
  成本的，从其规定。
  （2）作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
  ①融资租赁
  本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认
  为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与
  租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
  ②经营租赁
  对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于
  其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊
  销。本公司按照《企业会计准则第 8 号――资产减值》的规定。
  本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。
  经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：
  ①该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
  ②企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
  ③企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
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 本公司报告分部包括：
 ①房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；
 ②外贸分部，进出口贸易及代理；
 ③其他分部，物业服务等。
 经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
 本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来
 的发展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前
 状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期
 消耗金额进行调整。会计估计变更的依据应当真实、可靠。
 （1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
 ①本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司
 需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和
 假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实
 际的结果可能与本公司的估计存在差异。
 ②本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更
 仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，
 其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
 （2）会计估计中采用的关键假设和不确定因素
 资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关
 键假设和不确定性主要有：
 ①固定资产预计可使用年限和预计残值
 固定资产可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用
 年限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当
 固定资产预计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术
 陈旧或者非战略性固定资产。
 ②商誉减值
 在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现
 金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个
 能适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于
 预计的现金流量时可能发生重大减值。
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 ③递延所得税资产的确认
 递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实
 际税率。如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资
 产将被转回，确认在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，
 或实际税率高于预期，将调整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利
 润表中。
 ④预期信用损失的计量
 本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约
 损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失
 经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，
 本公司使用的指标包括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期
 监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
 ⑤存货的跌价准备
 公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减
 去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
 ⑥房地产开发成本
 本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。
 当房地产开发项目的**决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品
 成本。
 ⑦税项
 本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最
 终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出
 重大判断。如果这些税务事项的**认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对
 作出上述**认定期间计提的税金金额产生影响。
  税项
  税 种           计税依据                      法定税率
                应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘
  增值税           以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的
                余额计算）
                                      超率累进税率或
  土地增值税         按土地增值额或预售收入预征
                                       预征率 2%-3%
  城市维护建设税       实际缴纳的流转税额                 7%、5%
  教育费附加         实际缴纳的流转税额                     3%
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  税 种                计税依据                                 法定税率
  地方教育费附加            实际缴纳的流转税额                                   2%
  企业所得税              应纳税所得额                              25%、20%
 除符合小型微利企业条件的子公司执行企业所得税优惠政策外，本公司及其余子公司企
 业所得税税率均为 25%。
 本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁
 波京发物业服务有限公司及京投发展商业管理（北京）有限公司符合《中华人民共和国
 企业所得税法》及其实施条例规定的小型微利企业。根据《**税务总局关于落实支持
 小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（**税务总局公告
 （财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号）规定：自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31
 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得
 额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元
 的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
  合并财务报表项目附注
  项 目                                 期末余额           上年年末余额
  库存现金                                                      1,369.90
  银行存款                          4,018,979,815.48   10,034,705,822.82
  其他货币资金                            7,332,420.00      52,954,203.43
  合 计                           4,026,312,235.48   10,087,661,396.15
 注：存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项详见附注五、20 所有权或使用权受到限制的资产。
 （1）按账龄披露
  账 龄                           期末余额                 上年年末余额
  小 计                        62,336,483.91           504,611,580.41
  减：坏账准备                      7,780,016.95            21,513,552.44
  合 计                        54,556,466.96           483,098,027.97
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 （2）按坏账计提方法分类披露
                                                                期末余额
  类   别                            账面余额                                坏账准备
                                                                                                        账面价值
                                   金额             比例(%)               金额        计提比例(%)
  按单项计提坏账准备                 1,922,710.70                3.08    1,922,710.70        100.00
  按组合计提坏账准备                60,413,773.21               96.92    5,857,306.25             9.70        54,556,466.96
  其中：
   关联方组合                   10,943,219.62               17.56      10,943.22              0.10        10,932,276.40
   按信用风险特征组合计提
  坏账准备
  合   计                    62,336,483.91                   /    7,780,016.95                /        54,556,466.96
 （续上表）
                                                               上年年末余额
  类   别                            账面余额                                 坏账准备
                                                                                                        账面价值
                                     金额           比例(%)                 金额       计提比例(%)
  按单项计提坏账准备                   1,942,710.70              0.38     1,942,710.70         100.00
  按组合计提坏账准备                 502,668,869.71             99.62    19,570,841.74              3.89     483,098,027.97
  其中：
   按信用风险特征组合计提
  坏账准备
  合   计                     504,611,580.41                 /    21,513,552.44                   /   483,098,027.97
 按单项计提坏账准备的应收账款
                                                               期末余额
  名 称
                     账面余额                    坏账准备              预期信用损失率（%）                             计提依据
  客户 A             1,739,347.85            1,739,347.85                         100.00          预计无法收回
  客户 B               122,439.75              122,439.75                         100.00          预计无法收回
  客户 C                20,923.10               20,923.10                         100.00          预计无法收回
  客户 D                40,000.00               40,000.00                         100.00          预计无法收回
  合 计              1,922,710.70            1,922,710.70                         100.00                          /
 按组合计提坏账准备的应收账款
 组合计提项目：关联方组合
                           期末余额                                                上年年末余额
  账 龄                                        预期信用                                                    预期信用
              账面余额          坏账准备                                 账面余额            坏账准备
                                             损失率(%)                                                  损失率(%)
  合 计      10,943,219.62     10,943.22              0.10
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 组合计提项目：信用风险特征组合
                                 期末余额                                         上年年末余额
  项 目                                             计提比例                                             计提比例
                   账面余额           坏账准备                               账面余额            坏账准备
                                                   （%）                                              （%）
  应收购房款         42,707,456.68    5,624,364.24       13.17        474,003,572.06   19,474,951.02      4.11
  应收租赁款          2,403,896.51     144,646.44             6.02      1,972,368.92        3,181.69           0.16
  应收物业费           217,066.10         8,415.87            3.88      2,141,528.73      65,468.40            3.06
  应收其他款项         4,142,134.30      68,936.48             1.66     24,551,400.00      27,240.63            0.11
  合 计           49,470,553.59    5,846,363.03           11.82    502,668,869.71   19,570,841.74           3.89
 （3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                    本期变动金额
  类 别               期初余额                                 转销或核                        其他变           期末余额
                                        计提        收回或转回
                                                            销                          动
  按单项计提坏
  账准备
  按组合计提坏
  账准备
  合计             21,513,552.44   4,138,832.51     17,872,368.00                                   7,780,016.95
 （4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况
 本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额 144,007,902.13 元，占
 应收账款和合同资产期末余额合计数的比例 97.18%，相应计提的坏账准备期末余额汇总
 金额 7,499, 436.21 元。
                                                应收账款和合             占应收账款和合同                应收账款坏账准
               应收账款              合同资产
  单位名称                                          同资产期末余             资产期末余额合计                备和合同资产减
               期末余额              期末余额
                                                     额              数的比例（%）                值准备期末余额
  北京保障
  **心有                      85,830,351.06        85,830,351.06                     57.93            84,330.36
  限公司
  北京政华
  恒 信 投 资 42,026,000.00                          42,026,000.00                     28.36          5,602,065.80
  有限公司
  无锡望愉
  地铁生态
  置业有限
  公司
  域见弘毅
  （河北）房
  地产开发
  有限公司
  个人客户     1,739,347.85                           1,739,347.85                      1.17          1,739,347.85
  合 计       58,177,551.07   85,830,351.06       144,007,902.13                     97.18          7,499,436.21
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 （1）预付款项按账龄披露
                          期末余额                                   上年年末余额
  账 龄
                        金     额             比例%               金    额            比例%
  合 计              61,184,347.82            100.00       84,788,936.05          100.00
 （2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
 本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 58,624,077.43 元，占预付款项
 期末余额合计数的比例 95.82%。
                                            占预付款项期末
                               预付款项
  单位名称       与本公司关系                         余额合计数的比                       未结算原因
                               期末余额
                                                 例(%)
  北京市基础设施投资
            关联方             57,157,363.74                93.42 未摊销完毕担保费
  有限公司
  北京亿高索尔科技有                                                    尚未达到结算条件的
            非关联方             1,219,026.59                 1.99
  限公司                                                          系统开发费用
                                                               未摊销完毕的管理、
  其他前五名     非关联方              247,687.10                  0.41
                                                               销售费用
  合 计                       58,624,077.43                95.82
  项 目                                       期末余额                         上年年末余额
  应收利息
  应收股利                                                                     3,362,827.80
  其他应收款                                 119,821,524.70                   511,725,751.04
  合 计                                   119,821,524.70                   515,088,578.84
 （1）应收股利
  项 目                                       期末余额                         上年年末余额
  北京基石创业投资基金（有限合伙）                                                        3,366,193.99
  小 计                                                                     3,366,193.99
  减：坏账准备                                                                      3,366.19
  合 计                                                                     3,362,827.80
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 （2）其他应收款
  ① 按账龄披露
  账 龄                                     期末余额                     上年年末余额
  小 计                                 264,335,880.00               593,305,618.18
  减：坏账准备                              144,514,355.30                81,579,867.14
  合 计                                 119,821,524.70               511,725,751.04
  ② 按款项性质披露
                                          期末金额
  项 目
                    账面余额                           坏账准备                账面价值
  代垫项目开发款及
  代垫费用
  资金拆借及往来款       81,356,016.71                     177,306.16       81,178,710.55
  土地相关及其他保
  证金
  股权转让款
  其他              9,800,641.93                   5,579,458.59        4,221,183.34
  合 计           264,335,880.00                 144,514,355.30      119,821,524.70
 （续上表）
                                       上年年末金额
  项 目
                    账面余额                           坏账准备                账面价值
  代垫项目开发款及
  代垫费用
  资金拆借及往来款      355,647,818.70                     623,643.97      355,024,174.73
  土地相关及其他保
  证金
  股权转让款          39,780,000.00                         39,780.00    39,740,220.00
  其他             15,618,240.84                   5,906,923.19        9,711,317.65
  合 计           593,305,618.18                  81,579,867.14      511,725,751.04
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  ③ 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                   **阶段             第二阶段       第三阶段
  坏账准备                        整个存续期预期信 整个存续期预期信                                       合计
             未来 12 个月预期
                              用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
                   信用损失
                                        减值)      减值)
  期初余额             419,816.45    81,160,050.69                                81,579,867.14
  期初余额在本期
  --转入第二阶段
  --转入第三阶段                              -53,968,623.44       53,968,623.44
  --转回第二阶段
  --转回**阶段
  本期计提                                    9,288,053.04       53,968,623.44    63,256,676.48
  本期转回             322,188.32                                                    322,188.32
  本期转销
  本期核销
  其他变动
  期末余额              97,628.13            36,479,480.29      107,937,246.88   144,514,355.30
  ④ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
                                                            占其他应收款
                                其他应收款                                            坏账准备
  单位名称       款项性质                                    账龄     期末余额合计
                                 期末余额                                            期末余额
                                                             数的比例(%)
  北京市门头沟区潭
             代垫费用           107,937,246.88       3 年以上              40.83    107,937,246.88
  柘寺镇人民政府
  北京万科企业有限                      16,615,521.61    1 年以内
             往来款                                                    30.26         80,000.00
  公司                            63,384,478.38    3 年以上
  燕郊高新技术产业
             保证金                                                     4.67         12,346.13
  开发区管理委员会                      12,220,000.00    3 年以上
  北京银泰置业有限                        198,601.20        1-2 年
             押金                                                      1.08      2,268,496.64
  公司                             2,651,122.20    3 年以上
  **新兴保信建设                        209,595.36        1-2 年
             代垫费用                                                    0.92      1,016,553.67
  总公司                             271,271.06        2-3 年
  合 计                       205,570,748.80                          77.76    111,314,643.32
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  （1）存货分类
                                                            期末余额
  项 目                                                     跌价准备/合同履约成
                                       账面余额                                                                 账面价值
                                                               本减值准备
  库存商品                                   8,007.41                                                             8,007.41
  周转材料                                  16,250.94                                                           16,250.94
  消耗性生物资产                             580,065.33                                                           580,065.33
  开发产品                          8,680,521,714.19                      440,280,190.12                8,240,241,524.07
  开发成本                        36,690,618,365.66                       190,667,375.29              36,499,950,990.37
  合 计                         45,371,744,403.53                       630,947,565.41              44,740,796,838.12
  （续上表）
                                                      上年年末余额
  项 目                                                跌价准备/合同履约成
                                    账面余额                                                                    账面价值
                                                          本减值准备
  库存商品                               18,459.12                                                               18,459.12
  周转材料                               21,576.76                                                               21,576.76
  消耗性生物资产                           580,065.33                                                             580,065.33
  开发产品                       10,182,354,112.28                     107,027,298.09                 10,075,326,814.19
  开发成本                       26,734,637,063.95                                                    26,734,637,063.95
  合 计                        36,917,611,277.44                     107,027,298.09                 36,810,583,979.35
  （2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备
                                  本期增加                                       本期减少
  项 目         期初余额                                                                                          期末余额
                                        计提              其他            转回或转销                  其他
  开发产品    107,027,298.09      352,095,533.57                          18,842,641.54                     440,280,190.12
  开发成本                        190,667,375.29                                                            190,667,375.29
  合 计     107,027,298.09      542,762,908.86                          18,842,641.54                     630,947,565.41
  （3）存货余额中含有借款费用资本化金额
  本报告期，存货新增借款费用资本化金额为 1,636,597,705.70 元，资本化率 5.25%。存货
  期末余额含有借款费用资本化金额为 8,387,926,580.71 元。
  （4）开发产品
                    竣工时
  项目名称                               期初余额            本期增加                本期减少              期末余额           期末跌价准备
                         间
  北京・阳光花园项目         2010 年         3,340,947.21                                          3,340,947.21
  北京・新里程项目          2016 年          945,539.52                           945,539.52
  北京・公园悦府项目         2020 年       135,328,435.46     3,696,708.27       12,980,218.22   126,044,925.51
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                 竣工时
  项目名称                              期初余额               本期增加              本期减少                 期末余额          期末跌价准备
                      间
  北京・西华府项目       2019 年          23,665,495.18    15,018,596.82       11,189,859.72        27,494,232.28
  北京・琨御府项目       2018 年         276,589,303.65                                            276,589,303.65
  北京・檀谷项目        2022 年      4,719,910,426.39     12,762,902.01      443,171,319.81 4,289,502,008.59         168,431,239.85
  北京・锦悦府项目       2021 年      1,911,490,954.52      4,905,714.03      339,616,823.62 1,576,779,844.93         193,466,004.60
  无锡・公园悦府项目      2022 年          47,957,743.99                        38,963,803.91         8,993,940.08
  北京・�Z悦府项目       2020 年         841,178,980.72         442,431.80      8,087,757.28       833,533,655.24
  北京・臻御府项目       2022 年         531,276,020.96         161,555.41     34,420,802.11       497,016,774.26
  燕郊・倬郡项目        2022 年         692,333,114.68                        20,825,103.37       671,508,011.31      78,382,945.67
  北京・岚山项目        2023 年         998,337,150.00    14,200,032.69      642,819,111.56       369,718,071.13
  合 计                       10,182,354,112.28     51,187,941.03 1,553,020,339.12 8,680,521,714.19            440,280,190.12
 （5）开发成本
                开工      预计竣         预计总投资
  项目名称                                                         期末余额            上年年末余额                      期末跌价准备
                时间      工时间           (万元)
  已开发项目：
  北京・公园悦府项目   2013.12     2025.05       1,196,695.00       1,783,755,898.56      1,783,195,747.31
  北京・岚山项目     2020.01     2028.09       1,057,711.00       3,063,046,061.19      2,815,752,072.15
  北京・檀谷项目     2015.09     2025.12         937,309.00       4,446,120,819.70      4,002,701,003.84            190,667,375.29
  燕郊・倬郡项目     2020.01     2025.12         206,031.00         314,017,514.33           338,756,502.30
  北京・�Z悦府项目    2016.12     2025.12         370,404.00         150,913,847.60           150,913,847.60
  北京・北熙区项目    2022.03     2025.12       2,562,000.00      21,047,145,143.75     12,235,708,085.28
  北京・森与天成项目   2023.10     2026.12         798,795.00       5,884,182,821.03      5,406,173,545.97
  拟开发项目：
  慈溪新铺半掘浦海
                待定                                             1,436,259.50             1,436,259.50
  涂垦地
  合 计                                   7,128,945.00      36,690,618,365.66     26,734,637,063.95            190,667,375.29
                                    期末余额                                                上年年末余额
  项 目
                   账面余额             减值准备               账面价值               账面余额             减值准备               账面价值
  应收购房款         85,830,351.06       84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06                   84,330.36 85,746,020.70
  合 计           85,830,351.06       84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06                   84,330.36 85,746,020.70
 （1）合同资产减值准备计提情况
                                                               期末余额
                          账面余额                                  减值准备
  类 别
                                                                  预期信用损失率                                  账面价值
                            金额        比例(%)                    金额
                                                                       (%)
  按 组合计 提坏账 准
  备
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  按 信用风 险特征 组
  合计提坏账准备
  合 计               85,830,351.06        100.00         84,330.36                 0.10          85,746,020.70
 （续上表）
                                                         上年年末余额
                          账面余额                             减值准备
  类 别
                                                             预期信用损失率                           账面价值
                            金额       比例(%)                金额
                                                                  (%)
  按组合计提坏账准
  备
  按信用风险特征组
  合计提坏账准备
  合 计               85,830,351.06        100.00         84,330.36                 0.10          85,746,020.70
 按组合计提减值准备：
 组合计提项目：应收购房款
                          期末余额                                                  上年年末余额
                                           预期信用损                                                预期信用损
             合同资产           减值准备                                   合同资产            减值准备
                                             失率(%)                                                失率(%)
  合 计     85,830,351.06      84,330.36                  0.10    85,830,351.06      84,330.36               0.10
  项 目                                                   期末余额                                   上年年末余额
  一年内到期的债权投资                                                                                   701,333,333.34
  一年内到期的非流动资产                                 4,999,691,569.20
  减：信用损失准备                                        -555,085,098.35                                    -701,333.33
  合 计                                         4,444,606,470.85                                 700,632,000.01
 （续上表）
                                                                                                         年利率
 借款单位                       本金               应计利息                        小计              减值准备
                                                                                                         （%）
 上海礼仕酒店有限
 公司
 鄂尔多斯市京投银
 泰房地产开发有限         1,128,888,721.95                             1,128,888,721.95    465,355,715.97           4.90
 责任公司
 北京潭柘兴业房地
 产开发有限公司
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                                                                                               年利率
 借款单位                        本金            应计利息                      小计        减值准备
                                                                                               （%）
 合 计               3,894,891,210.84   1,104,800,358.36 4,999,691,569.20    555,085,098.35
 注:公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额 1,128,888,721.95 元。为真实反映公司截至 2024
 年 12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，
 公司对鄂尔多斯项目公司借款计提减值准备累计 465,355,715.97 元。公司对鄂尔多斯项目
 公司借款年利率为 4.90%，基于谨慎性原则，从 2015 年 1 月 1 日起公司暂停确认对鄂尔
 多斯项目公司借款利息收入。
  项 目                                                   期末余额                           上年年末余额
  预缴税款                                              653,395,696.73                     718,395,187.51
  未抵扣进项税                                            124,855,901.87                      64,760,962.92
  合同取得成本                                            224,658,941.64                     115,379,095.05
  合 计                                            1,002,910,540.24                      898,535,245.48
                                      期末余额                                上年年末余额
  项 目
                       账面余额 减值准备                    账面价值 账面余额                减值准备           账面价值
  委托**             723,216,997.23 723,217.00 722,493,780.23
  小 计       723,216,997.23 723,217.00 722,493,780.23
  减：一年内到期的债
  权投资
  合 计       723,216,997.23 723,217.00 722,493,780.23
 （1）债权投资减值准备本期变动情况
  项 目                      期初余额                 本期增加                  本期减少                  期末余额
  委托**                                          723,217.00                                  723,217.00
 续上表：
  借款单位                          本金           应计利息                    小计   减值准备 年利率（%）
  上海礼仕酒店有限公
  司
  合 计       600,000,000.00              123,216,997.23 723,216,997.23     723,217.00                 -
 （2）债权投资减值准备计提情况
                             **阶段   第二阶段      第三阶段
  坏账准备                         整个存续期预期信 整个存续期预期信                                                 合计
                    未来 12 个月预期
                               用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
                          信用损失
                                      减值)       减值)
  期初余额
  期初余额在本期
  --转入第二阶段
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                 **阶段        第二阶段      第三阶段
  坏账准备                  整个存续期预期信 整个存续期预期信           合计
             未来 12 个月预期
                        用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
                   信用损失
                               减值)       减值)
  --转入第三阶段
  --转回第二阶段
  --转回**阶段
  本期计提          723, 217.00                    723, 217.00
  本期转回
  本期转销
  本期核销
  其他变动
  期末余额          723, 217.00                    723, 217.00
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                                                                 本期增减变动
                                                                                                              减值
              期初余额           减值准                                      其他      宣告发                期末余额
                                                                 权益法下    其他         计提                        准备
  被投资单位       （账面价           备期初    追加/新增投                            综合      放现金                （账面价
                                                    减少投资          确认的    权益         减值   其他                   期末
               值）             余额         资                            收益      股利或                  值）
                                                                 投资损益    变动         准备                        余额
                                                                      调整       利润
  ①合营企业
  鄂尔多斯市京
  投银泰房地产
  开发有限责任
  公司（注 1）
  上海礼仕酒店
  有限公司（注 2）
  北京京投颐信
  健康管理服务      1,003,086.39                                         201.41                      1,003,287.80
  有限公司
  北京潭柘兴业
  房地产开发有
  限公司（注 3）
  无锡望愉地铁
  生态置业有限                           200,000,000.00          -105,495,926.31                    94,504,073.69
  公司（注 4）
  无锡市汇愉商
  业管理有限公      1,500,012.79                                        1,991.11                     1,502,003.90
  司
  小 计         2,503,099.18         200,000,000.00          -105,493,733.79                    97,009,365.39
  ②联营企业
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                                                                           本期增减变动
                                                                                                                         减值
                  期初余额           减值准                                            其他      宣告发                 期末余额
                                                                           权益法下    其他         计提                         准备
  被投资单位           （账面价           备期初    追加/新增投                                  综合      放现金                 （账面价
                                                        减少投资                确认的    权益         减值   其他                    期末
                   值）             余额         资                                  收益      股利或                   值）
                                                                           投资损益    变动         准备                         余额
                                                                                调整       利润
  北京京投阳光
  房 地 产 开 发 有 123,679,153.57                                               30,176.68                    123,709,330.25
  限公司
  北京基石信安
  创 业 投 资 有 限 45,571,420.31                           4,904,903.22     -9,994,836.62                     30,671,680.47
  公司
  北京必革家科
  技有限公司
  小 计         173,361,565.45                          4,904,903.22     -9,978,759.99                    158,477,902.24
  合   计         175,864,664.63         200,000,000.00 4,904,903.22   -115,472,493.78                    255,487,267.63
 其他说明 ：
 注 1:鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯项目公司”）为本公司的合营企业，本公司按权益法核算
 后长期股权投资 2013 年 12 月 31 日余额已为零，具体情况详见附注六、2 在合营企业或联营企业中的权益。
 注 2:2018 年 3 月公司完成上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，
 公司对上海礼仕的股权投资按权益法核算，具体情况详见附注六、2 在合营企业或联营企业中的权益。
 注 3：2017 年 1 月 19 日，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）联合北京首都开发股份有限公
 司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京骏德置业有限公司，以 63.30 亿元竞得了北京市门头沟
 区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015 地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用
 地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017 年 7 月 12 日，北
 京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”）成立，注册资本 3 亿元。2024 年 2 月 19 日，潭柘兴业股东之一北京骏
 德置业有限公司将其持有的 10%股权转让首金祺志（天津）投资管理有限公司。京投置地已于 2017 年 8 月 28 日支付首笔入资款
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 注 4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019 年 3 月 27 日，无锡望愉地铁生态置业有限公
 司（以下简称“无锡望愉”）成立，注册资本 50,000.00 万元，本公司持股比例 50%，累计出资 25,000.00 万元，具体情况详见附注
 六、2 在合营企业或联营企业中的权益。
 注 5：长期股权投资质押情况详见附注五、20 所有权或使用权受限资产。
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  项 目                             期末余额         上年年末余额
  北京基石创业投资基金（有限合伙）             38,557,609.99   100,602,568.43
  北京基石慧盈创业投资**（有限合伙）          150,122,787.25   163,698,206.64
  保定基石连盈创业投资基金**（有限合伙）         78,821,930.65    84,995,231.76
  北京基石仲盈创业投资**（有限合伙）           60,406,733.80    61,623,914.93
  北京基石信创创业投资**（有限合伙）          111,449,698.85   102,816,430.48
  北京中轨交通研究院有限公司                  250,000.00       250,000.00
  合 计                         439,608,760.54   513,986,352.24
京投发展股份有限公司
财务报表附注
    （1）其他权益工具投资情况
                                             本期增减变动
                                                                                                                                指定为
                                                                                                                           累计   以公允
                                                                                                                           计入   价值计
                          追                                                                                累计计入其           其他   量且其
                  期初                         本期计入其他   本期计入其他                       期末      本期确认的
   项 目                    加                                           其                                    他综合收益           综合   变动计
                  余额          减少投资           综合收益的利   综合收益的损                       余额       股利收入
                          投                                           他                                      的利得           收益   入其他
                                                得       失                                                                  的损   综合收
                          资
                                                                                                                            失   益的原
                                                                                                                                  因
  北京基石                                                                                                                          公司的
  创业投资                                                                                                                          权益工
  基金（有                                                                                                                          具投资
  限合伙）                                                                                                                          是公司
  北京基石                                                                                                                          出于战
  慧盈创业                                                                                                                          略目的
  投资**   163,698,206.64       5,525,516.62             8,049,902.77       150,122,787.25                   40,648,303.87        而计划
  （有限合                                                                                                                          长期持
  伙）                                                                                                                            有的投
  保定基石                                                                                                                          资，因
  连盈创业                                                                                                                          此本公
  投资基金    84,995,231.76       5,624,987.70              548,313.41         78,821,930.65                   42,226,093.60        司将其
  **（有                                                                                                                          指定为
  限合伙）                                                                                                                          以公允
  北京基石                                                                                                                          价值计
  仲盈创业                                                                                                                          量且其
  投资**    61,623,914.93                                1,217,181.13        60,406,733.80                   60,406,733.80        变动计
  （有限合                                                                                                                          入其他
  伙）                                                                                                                            综合收
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  北京基石                                                                                                                      益的金
  信创创业                                                                                                                      融资产
  投资**   102,816,430.48    5,714,285.71   14,347,554.08                   111,449,698.85                    17,163,984.56
  （有限合
  伙）
  北京中轨
  交通研究
  院有限公
  司
  合 计    513,986,352.24   16,864,790.03   14,347,554.08   71,860,355.75   439,608,760.54   43,507,142.68   199,002,725.82
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 （1）按成本计量的投资性房地产
 项 目             房屋、建筑物                土地使用权        在建工程            合计
 一、账面原值
  （1）外购             344,803.87                                344,803.87
  （2）存货\固定资产\在
 建工程转入
  （3）企业合并增加
  （1）处置
  （2）其他转出
 二、累计折旧和累计摊销
  （1）计提或摊销        12,902,371.39         26,020.98           12,928,392.37
  （2）企业合并增加
  （3）其他增加
  （1）处置
  （2）其他转出
 三、减值准备
  （1）计提
  （2）其他增加
  （1）处置
  （2）其他转出
 四、账面价值
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 项 目                                         期末余额                           上年年末余额
 固定资产                                     68,862,172.78                       72,021,764.57
 固定资产清理                                      40,883.55
 合 计                                      68,903,056.33                       72,021,764.57
  （1）固定资产
   ① 固定资产情况
  项 目              房屋及建筑物                运输工具         电子设备及其他                   合    计
  一、账面原值：
       （1）购置                              75,460.18        1,102,869.43     1,178,329.61
       （2）在建工程转入
       （3）企业合并增加
       （1）处置或报废                      2,379,036.45          2,934,564.81     5,313,601.26
       （2）其他减少                       1,226,581.00                           1,226,581.00
  二、累计折旧
       （1）计提         2,240,482.86        234,267.90        1,465,434.14     3,940,184.90
       （2）其他增加
       （1）处置或报废                      2,260,084.63          2,717,051.17     4,977,135.80
       （2）其他减少                       1,165,251.95                58.01      1,165,309.96
  三、减值准备
       （1）计提
       （2）其他增加
       （1）处置或报废
       （2）其他减少
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  项 目          房屋及建筑物                  运输工具        电子设备及其他                   合    计
  四、账面价值
  ② 未办妥产权证书的固定资产情况
  项 目                        账面价值                                 未办妥产权证书原因
  定都峰茶室                    2,451,901.93                           报批报建手续未完成
  （2）固定资产清理
  项 目                        期末余额             上年年末余额                转入清理的原因
  运输工具                       40,883.55                               固定资产出售
  合 计                        40,883.55
  项 目                      土地使用权              房屋及建筑物                         合    计
  一、账面原值：
    （1）租入                                         10,744,643.54         10,744,643.54
    （1）转租赁为融资租赁
    （2）租赁处置                                         156,078.05            156,078.05
    （3）其他减少                                        3,518,900.13          3,518,900.13
  二、累计折旧
    （1）计提                    675,460.44           23,102,517.40         23,777,977.84
    （1）转租赁为融资租赁
    （2）租赁处置                                         156,078.32            156,078.32
    （3）其他减少                                        3,518,900.13          3,518,900.13
  三、减值准备
    （1）计提
    （2）其他增加
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  项 目                          土地使用权                房屋及建筑物                  合    计
      （1）转租赁为融资租赁
      （2）租赁处置
      （3）其他减少
  四、账面价值
  （1）无形资产情况
  项   目           电脑软件                专利权           特许经营使用权              合计
  一、账面原值
      （1）购置          1,212,846 58                                       1,212,846 58
      （2）内部研发
      （3）企业合并增加
      （4）其他增加
   （1）处置
   （2）失效且终止确
  认的部分
   （3）其他减少
  二、累计摊销
      （1）计提          2,021,482 89      867,743.40         403,225.80    3,292,452.09
      （2）其他增加
   （1）处置
   （2）失效且终止确
  认的部分
   （3）其他减少
  三、减值准备
      （1）计提
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  项   目               电脑软件               专利权           特许经营使用权               合计
      （2）其他增加
      （1）处置
      （2）其他减少
  四、账面价值
  （1）商誉账面原值
  被投资单位名称或形                             本期增加               本期减少
                   期初余额                                                       期末余额
  成商誉的事项                               企业合并形成                处置
  宁波华联房地产开发
  有限公司
  合 计             32,992,718.51                                         32,992,718.51
  （2）商誉减值准备
  被投资单位名称或形                            本期增加              本期减少
                   期初余额                                                       期末余额
  成商誉的事项                                计提                 处置
  宁波华联房地产开发
  有限公司
  合 计             21,388,978.01                                         21,388,978.01
  （3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
                  所属资产组或组合               所属经营分部及
  名称                                                        是否与以前年度保持一致
                  的构成及依据                 依据
                  商誉所在的资产组
  宁波华联房地产开发
                  涉及的资产（存货、                  房地产分部                      是
  有限公司
                  投资性房地产）
  其他说明：
  公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下
  简称“慈溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉 32,992,718.51 元，后经减
  值测试确认商誉减值准备 21,388,978.01 元。2018 年度公司全资子公司宁波华联房地
  产开发有限公司（以下简称“宁波华联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确
  认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别报表层面，与商誉相关的资产组
  或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组或资产组合一致。
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 （4）可收回金额的具体确定方法
                                                    公允价值和处
                                                                          关键        关键参数的
  项目        账面价值         可收回金额           减值金额       置费用的确定
                                                                          参数        确定依据
                                                    方式
  宁波华联
  房地产开
  发 有 限 公 4,225,489.98   51,025,248.23               详见其他说明
  司相关资
  产组
    合计    4,225,489.98   51,025,248.23                       /               /          /
 其他说明：
 商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、26 商誉。
 注：包含商誉的的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费
 用后的净额进行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性
 房地产（办公楼）与在较近时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依
 据后者已知的价格，参照时间因素、交易因素、区域因素以及个别因素等差别，修
 正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费用标准难以确定且占待估资
 产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。
 经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提
 商誉减值准备。
                                                             本期减少
 项 目                 期初余额            本期增加                                               期末余额
                                                    本期摊销                其他减少
 装修费摊销               263,551.84                    245,236.38                               18,315.46
 绿化工程支出摊销            104,066.62                      89,199.41                              14,867.21
 合 计                 367,618.46                    334,435.79                               33,182.67
 （1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
                               期末余额                                  上年年末余额
 项 目                     可抵扣/应纳税  递延所得税资                         可抵扣/应纳税 递延所得税资
                          暂时性差异      产/负债                         暂时性差异     产/负债
 递延所得税资产：
 可抵扣亏损                   1,658,185,210.48   414,546,302.62       2,557,799,806.08   637,275,744.54
 存货计税差异                   484,142,078.74    121,035,519.68       1,368,937,028.89   342,234,257.22
 应付及预收款项                    63,008,011.67    15,752,002.92        512,955,179.66    128,238,794.94
 内部交易未实现利润                454,378,436.68    113,594,609.17        321,977,561.20     80,494,368.78
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                            期末余额                                 上年年末余额
 项 目             可抵扣/应纳税         递延所得税资                   可抵扣/应纳税        递延所得税资
                    暂时性差异              产/负债                 暂时性差异             产/负债
 减值准备             108,040,491.31  26,959,287.22            14,677,083.97  3,572,471.18
 租赁负债              25,505,537.87         6,109,201.25       43,340,416.99         10,481,855.33
 小 计            2,793,259,766.75     697,996,922.86       4,819,687,076.79     1,202,297,491.99
 递延所得税负债：
 资产计税基础不同产生的
 应纳税暂时性差异
 其他权益工具投资公允价
 值变动
 内部交易未实现损益        175,738,489.28      43,934,622.32        135,528,844.00         33,882,211.00
 使用权资产             27,854,673.54         6,799,185.36       45,334,771.96         11,082,509.07
 小 计            1,721,895,291.99     430,287,464.19       3,152,108,118.43      787,775,845.69
  （2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
            递延所得税资产             抵销后递延所得                 递延所得税资产               抵销后递延所得
 项 目        和负债期末互抵             税资产或负债期                 和负债上年年末               税资产或负债上
                     金额                末余额                   互抵金额                  年年末余额
 递延所得税资产      6,083,651.21       691,913,271.65           10,394,483.74        1,191,903,008.25
 递延所得税负债        6,083,651.21        424,203,812.98         10,394,483.74         777,381,361.95
  （3）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
 项 目                                         期末余额                               上年年末余额
 可抵扣亏损                                2,194,254,611.80                         1,733,994,277.42
 可抵扣暂时性差异                                953,592,583.89                          692,887,365.60
  （4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
 年 份                                期末余额                    上年年末余额                        备注
 合 计                           2,194,254,611.80            1,733,994,277.42
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项                      期末余额                                               上年年末余额
目          账面余额         减值准备                 账面价值              账面余额            减值准备                账面价值
往来
资金
拆借 3,251,572,549.51 3,251,572.55 3,248,320,976.96 7,991,048,288.15 399,357,646.37 7,591,690,641.78
（注
信托
保障
基金    30,000,000.00    30,000.00    29,970,000.00    30,000,000.00      30,000.00    29,970,000.00
（注
合
计
    注 1：期末往来资金拆借明细
                                                                                                   年利率
     借款单位                 本金                 应计利息                    小计             减值准备
                                                                                                   （%）
无锡望愉地铁生态
置业有限公司
上海礼仕酒店有限
公司
合计                     2,977,800,000.00       273,772,549.51   3,251,572,549.51     3,251,572.55          --
    注 2：信托保障基金系本公司根据**银监会和财政部制定的《信托业保障基金管
    理办法》的规定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）及中原信托
    有限公司（以下简称“中原信托”）根据发行信托本金金额的 1%代为向**信托业保
    障基金有限责任公司认购的信托保障基金。
                                                               期末
    项 目
                                账面余额                   账面价值                    受限类型          受限情况
    货币资金                      7,129,409.27          7,129,409.27                    冻结             注1
    存货                   15,744,436,942.39     15,515,730,708.93                    抵押             注2
    长期股权投资                1,933,209,498.07      1,933,209,498.07                    质押             注3
    其他权益工具投资               228,944,717.90         228,944,717.90                    质押             注4
    合 计                  17,913,720,567.63     17,685,014,334.17
    续：
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                                               期初
  项 目
                      账面余额                 账面价值        受限类型   受限情况
  货币资金             11,513,105.35       11,513,105.35     冻结     注5
  存货           10,814,962,721.64   10,697,870,021.64     抵押     注6
  长期股权投资         798,905,164.22      798,905,164.22      质押     注7
  其他权益工具投资       248,693,438.40      248,693,438.40      质押     注8
  合 计          11,874,074,429.61   11,756,981,729.61
 其他说明：
 期末所有权或使用权受限资产情况具体如下：
 注 1：货币资金期末受限余额为 712.94 万元
 （1）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司（以下简称“京投兴檀”）与北
 京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京
 市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币 712.94 万元被冻结。
 注 2：存货期末受限账面价值为 1,551,573.07 万元
 （1）本公司之子公司北京京投��德置业有限公司（以下简称：“��德置业”）以坐
 落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地块的土地使用权及
 地上建筑物（账面价值 311,865.56 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 79,118.61
 万元。
 （2）本公司之子公司北京京投兴海房地产有限公司（以下简称“京投兴海”）以坐
 落在北京市海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002 地块 F3
 其他类多功能用地国有出让建设用地使用权及 HD00-0700-0003 地块 F3 其他类多功
 能用地在建工程未售部分房地产（账面价值 295,905.89 万元）作为抵押物的长期借
 款本金余额为 74,572.60 万元。
 （3）本公司之子公司北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）以坐落
 在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地的国有土地
 使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-1 地块 R2 二类居住用地的国
 有土地使用权（账面价值 349,931.69 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为
 （4）本公司之子公司北京京投隆德置业有限公司（以下简称“京投隆德”）以坐落
 在北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2
 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 524,188.98 万元）作为抵押物的长
 期借款本金余额为 105,000.00 万元。
 （5）京**司为本公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件
 不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限公司（以
 下简称“尚德置业”）以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公
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 共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼（账
 面价值 69,680.95 万元）作为抵押物，为京**司上述担保提供反担保，截止 2024 年
 注 3：长期股权投资期末受限余额为 193,320.95 万元
 （1）本公司之子公司京投置地以持有的��德置业 51%股权（账面价值 2,550.00 万元）
 及北京京投丰德房地产有限公司（以下简称“京投丰德”）70%股权（账面价值 1,400.00
 万元）作为质押的长期借款本金余额为 198,413.25 万元。
 （2）本公司之子公司京投置地以持有的北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下
 简称“潭柘兴业”）40%股权（账面价值 0.00 万元）作为质押的长期借款本金余额
 为 340,000.00 万元。
 （3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 81,600.00 万元。
 （4）本公司以持有的无锡嘉仁花园酒店管理有限公司（以下简称“无锡嘉仁”）
 “无锡望愉”）50%股权（账面价值 9,450.41 万元）作为质押的长期借款本金余额为
 （5）京**司为公司 2022 公开发行的“22 京发 01”8.84 亿元、“22 京发 02”4.41
 亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件
 不可撤销连带责任保证担保，为公司 2021 年度发行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债
 融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支
 付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投银泰置业有限公司（以下
 简称“京投银泰置业”）50%股权（账面价值 5,000.00 万元）、北京京投兴业置业有
 限公司（以下简称“兴业置业”）51%股权（账面价值 1,020.00 万元）及尚德置业 51%
 股权（账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京**司上述担保提供反担保，截至
 期末上述永续债本金余额为 30 亿元。
 （6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业 60%股权（账面价值 1,200.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 641,340.00 万元，一年内到期的长期借款本金余额
 为 240,000.00 万元。
 （7）京**司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不
 可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司 19.3548%
 股权为质押物（账面价值 3,067.17 万元），为京**司上述担保提供反担保，截至
 期末上述公司债本金余额为 20 亿元。
 （8）本公司之子公司京投置地以持有的京投隆德 60%股权（账面价值 1,200.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 257,400.00 万元。
 （9）京**司为公司 2024 年公开发行的“24 京投发展 MTN001”7.00 亿元中期票据
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 提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为拟发行的 13 亿元中期票据、拟非公开
 发行 13.25 亿元公司债、拟开展不超过 30 亿元（含 30 亿元）的永续债融资提供全
 额无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投
 兴平置业有限公司 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）、京投兴檀 100%股权（账面
 价值 99,000.00 万元）及三河市京投发展致远房地产开发有限公司 85%股权（账面价
 值 4,250.00 万元）为质押物，为京**司上述担保提供反担保。截至期末上述“24
 京投发展 MTN001”中期票据本金余额为 7 亿元 。
 注 4：其他权益工具投资期末受限余额为 22,894.47 万元
 （1）京**司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不
 可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资**（有限合伙）
 质押物（账面价值 22,894.47 万元），为京**司上述担保提供反担保，截至期末上
 述公司债本金余额为 20 亿元。
 期初所有权或使用权受限资产情况具体如下：
 注 5：货币资金期初受限余额为 1,151.31 万元
 （1）本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿
 化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币
 （2）本公司之子公司京投兴檀与沈阳万森木业有限公司因买卖合同纠纷，双方诉
 讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币 438.37 万元被冻结。
 注 6：存货期初受限账面价值为 1,069,787.00 万元
 （ 1 ） 本 公 司 之 子 公 司 �� 德 置 业 以 坐 落 于 门 头 沟 区 潭 柘 寺 MC01-0003-
 元）作为抵押物的长期借款本金余额为 84,139.71 万元。
 （2）本公司之子公司京投兴檀以北京市密云区檀营北街 3 号院的房产（账面价值
 为 102,491.35 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 17,806.44 万元。
 （3）本公司之子公司京投兴海以坐落在海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用
 项目 HD00-0700-0002、003、004 地块部分国有建设用地使用权及在建工程（账面价
 值 212,357.94 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 78,659.02 万元。
 （4）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-
 A003-1 地块 R2 二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）及朝阳区东坝车辆基地
 综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值
 （5）京**司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口
 镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-
 担保提供反担保，截至 2023 年 12 月 31 日，上述公司债本金余额为 20.00 亿元。
 注 7：长期股权投资期初受限余额为 79,890.52 万元
 （1）本公司之子公司京投置地以持有的��德置业 51%股权（账面价值 2,550.00 万元）
 及京投丰德 70%股权（账面价值 1,400.00 万元）作为质押的长期借款本金余额为
 （2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业 40%股权（账面价值 0.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 305,000.00 万元。
 （3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 71,400.00 万元。
 （4）本公司以持有的无锡嘉仁 100%股权（账面价值 62,123.37 万元）及无锡望愉 50%
 股权（账面价值 0.00 元）作为质押的长期借款本金余额为 74,000.00 万元。
 （5）京**司为公司 2022 公开发行的“22 京发 01”8.84 亿元、“22 京发 02”4.41
 亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件
 不可撤销连带责任保证担保，为公司 2021 年度发行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债
 融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支
 付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权（账面价值
 （账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京**司上述担保提供反担保，截至 2023
 年 12 月 31 日，上述永续债本金余额为 30.00 亿元。
 （6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业 60%股权（账面价值 1,200.00 万元）
 作为质押的长期借款本金余额为 926,340.00 万元。
 （7）京**司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不
 可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司 19.3548%
 股权为质押物（账面价值 4,557.15 万元），为京**司上述担保提供反担保，截至
 注 8：其他权益工具投资期初受限余额为 24,869.34 万元
 京**司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不可撤
 销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资**（有限合伙）23%
 财产份额及保定基石连盈创业投资基金**（有限合伙）16.7785%财产份额作为质
 押物（账面价值 24,869.34 万元），为京**司上述担保提供反担保，截至 2023 年
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财务报表附注
项    目                                                期末余额                      上年年末余额
工程款                                              2,417,275,251.88               3,149,021,237.52
销售佣金                                               29,529,042.45                  41,817,843.48
货款                                                   5,511,051.65                   1,297,744.11
保修款                                                                                     436,792.43
其他                                                   7,000,067.82                   1,783,689.57
合    计                                           2,459,315,413.80               3,194,357,307.11
项    目                                                期末余额                       上年年末余额
预收租金                                               17,429,412.15                  19,175,464.36
项 目                                                               期末余额           上年年末余额
预收购房款                                                     6,936,063,607.79       3,890,115,844.86
其他                                                           32,118,232.36         10,140,048.79
合 计                                                       6,968,181,840.15      3,900,555,893.65
    （1）本期合同负债账面价值的重大变动
项 目           变动金额                                                                       变动原因
预收购房款    3,045,947,762.93   主要系新增合同负债净额 435,082.08 万元，销售结转 130,487.30 万元
合 计      3,045,947,762.93
    （2）合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：
                                                                    预计可售 累计已预售
                                                                                    预售比
项 目                   期末余额            期初余额           竣工时间           面积（万 面积（万平
                                                                                   例（%）
                                                                    平方米）    方米）
北京・新里程项目                             172,647.91        2016.06        14.22  14.22   100.00
无锡・
  公园悦府项目              971,019.97     491,675.01        2022.07         34.87    34.75        99.66
北京・西华府项目            5,220,008.01    7,391,508.31       2019.10         50.99    50.95        99.92
北京・
  公园悦府项目          166,973,621.11   38,456,994.24       2025.06         41.88    39.54        94.41
北京・琨御府项目            2,001,908.59    2,298,828.33       2018.09         28.56    28.55        99.96
北京・檀谷项目            24,121,096.08   43,766,712.94       2023.06         14.54     9.92        68.23
北京・�Z悦府项目                            1,688,073.39        2020.11        10.07    10.05        99.80
北京・锦悦府项目           21,647,077.79   41,101,315.57       2021.08         15.95     9.16        57.43
燕郊・倬郡项目             6,053,202.72    8,645,024.83       2022.10          4.16     0.89        21.39
北京・臻御府项目           41,353,520.23   10,716,658.71       2022.12         14.89    14.65        98.39
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财务报表附注
                                                                       预计可售 累计已预售
                                                                                       预售比
项 目                 期末余额               期初余额             竣工时间           面积（万 面积（万平
                                                                                      例（%）
                                                                       平方米）    方米）
北京・岚山项目          99,248,924.60     134,897,251.26          2024.11       23.53  16.91   71.87
北京・北熙区项目       5,315,997,377.32 3,406,096,459.86           2025.09         16.96         8.56        50.47
  森与天成项目 1,252,475,851.37
北京・                                194,392,694.50          2028.12         11.62         2.86        24.61
  注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现
  房证的面积；预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建
  筑面积。
 项 目                                期初余额                  本期增加              本期减少            期末余额
 短期薪酬                            29,206,101.88        167,970,483.23    178,260,297.91   18,916,287.20
 离职后福利-设定提存计划                     1,233,112.98         18,155,383.83     18,075,900.76    1,312,596.05
 辞退福利                                                   1,125,751.40       583,493.60       542,257.80
 一年内到期的其他福利
 合 计                             30,439,214.86        187,251,618.46    196,919,692.27   20,771,141.05
  （1）短期薪酬
 项 目                                期初余额                 本期增加              本期减少             期末余额
 工资、奖金、津贴和补贴                     27,834,276.40        131,245,156.27    141,566,799.48   17,512,633.19
 职工福利费                                                  8,753,295.23      8,753,295.23
 社会保险费                             753,095.95          11,214,348.67     11,149,456.15     817,988.47
 其中：1．医疗保险费                        709,746.36          10,767,264.81     10,703,045.94     773,965.23
 住房公积金                              47,079.00          13,216,990.50     13,238,259.50      25,810.00
 工会经费和职工教育经费                       563,796.44           2,631,894.39      2,635,835.29     559,855.54
 短期带薪缺勤                               7,854.09           908,798.17        916,652.26
 短期利润分享计划
 其他短期薪酬
 合 计                             29,206,101.88        167,970,483.23    178,260,297.91   18,916,287.20
  （2）设定提存计划
 项 目                                期初余额                  本期增加              本期减少            期末余额
 离职后福利
 其中：基本养老保险费                       1,195,316.59         17,601,405.89     17,523,984.76    1,272,737.72
       失业保险费                         37,796.39            553,977.94       551,916.00       39,858.33
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财务报表附注
 项 目                期初余额                   本期增加            本期减少              期末余额
 合 计               1,233,112.98         18,155,383.83   18,075,900.76      1,312,596.05
 税 项                                       期末余额                         上年年末余额
 土地增值税                                 579,617,162.68                   2,151,156,190.27
 企业所得税                                  18,532,983.02                     18,319,747.77
 增值税                                     4,311,493.15                       9,639,504.11
 代扣代缴个人所得税                               2,332,179.69                       2,390,455.77
 城市维护建设税                                  624,198.81                        1,115,045.82
 房产税                                     2,222,570.26                       2,213,866.11
 教育费附加                                    421,104.27                         700,372.02
 地方教育费附加                                  176,240.97                         280,258.15
 土地使用税                                      36,989.84                         38,909.04
 其他                                          5,320.49                         80,349.51
 合 计                                   608,280,243.18                   2,185,934,698.57
 项 目                                       期末余额                         上年年末余额
 应付股利                                   12,429,762.78                     12,429,762.78
 其他应付款                                 379,577,442.45                   6,337,036,099.08
 合 计                                   392,007,205.23                   6,349,465,861.86
  （1）应付股利
 项 目                                       期末余额                         上年年末余额
 划分为权益工具的永续债股利                           9,790,000.00                       9,790,000.00
 其中：永续债股利-永续信托**                         5,399,166.67                       5,399,166.67
 永续债股利-债权投资计划                            4,390,833.33                       4,390,833.33
 普通股股利                                   2,639,762.78                       2,639,762.78
 合 计                                    12,429,762.78                     12,429,762.78
  注：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利
  （2）其他应付款（按款项性质列示）
 项 目                                       期末余额                         上年年末余额
 关联方拆借款                                100,450,000.00                   5,512,219,017.57
 非关联方往来款及其他                            212,666,874.53                    687,170,664.55
 保证金押金                                  26,966,143.17                     29,622,532.68
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财务报表附注
 项 目                              期末余额             上年年末余额
 代收代扣款项                        22,348,498.44         20,977,363.15
 意向金及诚意金                       17,145,926.31         87,046,521.13
 合 计                          379,577,442.45       6,337,036,099.08
  其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
 项 目                              期末余额          未偿还或未结转的原因
 北京实创科技园开发建设股份
 有限公司
 北京京投阳光房地产开发有限
 公司
 合 计                          262,949,348.56
 项 目                              期末余额             上年年末余额
 一年内到期的长期借款              4,000,000,000.00
 一年内到期的应付债券              1,769,893,560.64
 一年内到期的应付利息（注）                104,692,339.52        108,836,528.62
 一年内到期的长期应付款                                          11,430,819.95
 一年内到期的租赁负债                    17,405,437.52         17,126,930.54
 合 计                     5,891,991,337.68           137,394,279.11
  注 1：1 年内到期的长期借款年利率从 2.86%-4.75%。
  注 2：一年内到期的应付利息包含长期借款、应付债券利息。
  注 3：用于质押的资产详见附注五、20 所有权或使用权受限资产。
  （1）一年内到期的长期借款
 项 目                              期末余额             上年年末余额
 质押借款                    2,400,000,000.00
 信用借款                    1,600,000,000.00
 合 计                     4,000,000,000.00                         -
 项 目                              期末余额             上年年末余额
 未到纳税义务时点的增值税销
 项税额
 合 计                          631,155,804.78        355,389,450.75
 项 目                               期末余额             上年年末余额
 信用借款                        8,681,923,382.35      9,066,600,000.00
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财务报表附注
 项 目                                  期末余额                     上年年末余额
 抵押借款                           4,586,912,027.94              3,900,351,711.91
 质押借款                          19,307,532,500.00             16,062,400,000.00
 保证借款
 合 计                        32,576,367,910.29                29,029,351,711.91
  注 1：期末长期借款中信用借款及质押借款均来源京**司委托**。
  注 2：长期借款年利率从 2.40%至 5.20%
  注 3：用于质押、抵押的资产详见附注五、20 所有权或使用权受限资产。
  注 4：期末不存在已到期未偿还的长期借款。
 项 目                                   期末余额                   上年年末余额
 公司债券                          1,995,386,367.87              3,314,916,056.06
 中期票据                              697,912,130.43              444,922,355.32
 合 计                           2,693,298,498.30               3,759,838,411.38
  （1）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融
  工具）
债券名称              面值      票面利率（%）        发行日期         债券期限          发行金额
京投发展股份有限公
司 2022 年公开发行公
司债券（**期）（简
称“22 京发 01”）
京投发展股份有限公
司 2022 年公开发行公
司债券（第二期）（简
称“22 京发 02”）
京投发展股份有限公
司 2022 年度**期中
期票据（简称“22 京投
发展 MTN001”）
京投发展股份有限公
司 2023 年面向专业投
资者公开发行公司债        100.00        3.07       2023-8-15     3年     2,000,000,000.00
券（**期）（简称“23
京发 01”）
京投发展股份有限公
司 2024 年度**期中
期票据（简称 24 年京发
MTN001）
小 计                                                            4,471,000,000.00
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 应付债券（续）
  债券名称                      期初余额             本期发行 按面值计提利息                  溢折价摊销 本期偿还             期末重分类               期末余额 是否违约
  京投发展股份有限公司 2022
  年公开发行公司债券（**          882,369,016.83                     28,906,800.00   1,285,661.32         883,654,678.15                      否
  期）（简称“22 京发 01”）
  京投发展股份有限公司 2022
  年公开发行公司债券（第二          440,044,177.86                     13,671,000.00     632,253.26         440,676,431.12                      否
  期）（简称“22 京发 02”）
  京投发展股份有限公司 2022
  年度**期中期票据（简称          444,922,355.32                     12,755,600.00     640,096.05         445,562,451.37                      否
  “22 京投发展 MTN001”）
  京投发展股份有限公司 2023
  年面向专业投资者公开发行
  公司债券（**期）（简称
  “23 京发 01”）
  京投发展股份有限公司 2024
  年度**期中期票据（简称                           700,000,000.00      476,383.56    -2,087,869.57                          697,912,130.43    否
  合   计                3,759,838,411.38 700,000,000.00    117,209,783.56   3,353,647.56    -   1,769,893,560.64 2,693,298,498.30    -
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  （2）应付债券利息的增减变动
 债券名称                    期初余额         本期应计利息               本期已付利息              期末余额
 京投发展股份有限公司
 （**期）（简称“22 京发
 京投发展股份有限公司
 （第二期）（简称“22 京发
 京投发展股份有限公司
 （ 简 称 “ 22 京 投 发 展
 MTN001”）
 京投发展股份有限公司
 开发行公司债券（**期）
 （简称“23 京发 01”）
 京投发展股份有限公司
 （简称 24 年京发 MTN001）
 小 计                  58,180,590.13    117,209,783.56      116,733,400.00   58,656,973.69
 项 目                                          期末余额                          上年年末余额
 租赁付款额                                     29,023,128.03                    44,806,472.19
 减：未确认融资费用金额                                1,128,100.46                     3,143,158.82
 减：重分类至一年内到期的非
 流动负债
 合 计                                       10,489,590.05                    24,536,382.83
 项 目                                          期末余额                          上年年末余额
 长期应付款                                     16,904,369.10                    17,984,683.03
 合 计                                       16,904,369.10                    17,984,683.03
  （1）长期应付款（按款项性质列示）
 项 目                                          期末余额                          上年年末余额
 人民防空工程使用费                                 16,904,369.10                    17,802,079.90
 接受私股资金                                                                        182,603.13
 小 计                                       16,904,369.10                    17,984,683.03
 减：一年内到期长期应付款
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 项 目                                                   期末余额                            上年年末余额
 合 计                                                16,904,369.10                       17,984,683.03
 项 目                                期末余额                   上年年末余额                          形成原因
 其他                                                            39,780,000.00
 合 计                                                           39,780,000.00
 项 目              期初余额              本期增加               本期减少                期末余额            形成原因
 未实现利息收
 入（注）
 政府补助             146,222.26        150,000.00          76,222.26         220,000.00
 合 计          192,582,878.68        150,000.00      64,840,972.63     127,891,906.05
  注：未实现利息收入系公司对合营企业无锡望愉和潭柘兴业借款利息收入中未实现
  利润应予抵销的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。
 项 目                                                              期末余额                 上年年末余额
 未到纳税义务时点的增值税销项税额                                              77,677,000.45            76,037,414.55
                                                   本期增减
 项 目           期初余额            发行                   公积金                                    期末余额
                                          送股                         其他         小计
                               新股                    转股
 股份总数      740,777,597.00                                                              740,777,597.00
                                                                               到期
 发行在外                                              发行
                 发行         会计    股利率                            金额（万          日或      转股       转换
 的金融工                                            价格（万
                 时间         分类   或利息率                              元）          续期      条件       情况
 具                                                 元）
                                                                               情况
 永续信托
                            权益
 **-昆     2020 年 6 月                  5.89%        90,000.00      90,000.00      5 N
                            工具
 仑信托
 永续信托
                            权益
 **-中     2020 年 6 月                  5.89%      120,000.00      120,000.00      5 N
                            工具
 原信托
 永续信托
                            权益
 **-昆     2020 年 11 月                 5.89%        90,000.00      90,000.00      5 N
                            工具
 仑信托
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                                                                  到期
 发行在外                                  发行
              发行      会计    股利率                      金额（万         日或    转股   转换
 的金融工                                价格（万
              时间      分类   或利息率                        元）         续期    条件   情况
 具                                     元）
                                                                  情况
 生命资产
                      权益
 -债权投   2021 年 9 月          4.79%    130,000.00      130,000.00   5 N
                      工具
 资计划
 生命资产
                      权益
 -债权投   2021 年 9 月          4.79%        60,000.00    60,000.00   5 N
                      工具
 资计划
 生命资产
                      权益
 -债权投   2021 年 12 月         4.79%    110,000.00      110,000.00   5 N
                      工具
 资计划
 合 计                                 600,000.00      600,000.00
 期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明：
 信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托**，金额为不超
 过 12 亿元人民币，**期限为无固定期限。初始**期限为 5 年，初始**期限
 届满后的每 1 年为一个延续**期限；本合同每笔**初始**期限内的利率为
 每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个**期限内**一个核算期所适用的
 年利率的基础上增加 200 个基点（即 2%），以此类推，但调整后的**年利率**
 不超过 12%。对本合同项下的中原信托所享有的**永续债权，由京**司提供无
 条件不可撤销连带责任保证担保。
 设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托**，金额为
 不超过 18 亿元人民币，**期限为无固定期限。初始**期限为 5 年，初始**
 期限届满后的每 1 年为一个延续**期限；本合同每笔**初始**期限内的利率
 为 5.89%/年；自每笔**放款日起满 5 年之日开始调整利率，其后每 2 年调整一次，
 每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个**期限内**一个核算期所适用的
 年利率的基础上增加 200 个基点（即 2%），以此类推，但调整后的**年利率**
 不超过 12%。对本合同项下的昆仑信托所享有的**永续债权，由京**司提供无
 条件不可撤销连带责任保证担保。
 命资产-京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发
 起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过
 年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限；投资
 计划各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年，重置利率为初始利率
 （2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率**不超过 12%/年，超
 过 12%/年的，按 12%计算。自各期投资资金划拨日起满 5 年之对应日及其后每 2 年
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财务报表附注
  之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻
  的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投
  公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定
  情况下代为支付相关款项。
  合同》。本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资
  资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过 11 亿元人民币，投资期限为无固定
  期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限为 5 年，初始投资期限届满后的每一
  年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划各期投资资金初始投资期
  限内的利率为 4.79%/年；重置利率为初始利率 （2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周
  期），但调整后的利率**不超过 12%/年，超过 12%/年的，按 12%计算。自各期投
  资资金划拨日起满 5 年之对应日及其后每 2 年之对应日为利率调整日，自该期投资
  资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期
  间为该期投资资金的一个利率调整周期。京**司为本投资计划提供本息全额无条
  件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。
  期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具变动情况
 发行在          期初余额                   本期增加     本期减少          期末余额
 外的金                                    账面价      账面价
 融工具     数量        账面价值              数量       数量       数量        账面价值
                                          值        值
 永续信
 托**
 生命资
 产 - 债
 权投资
 计划
 合 计          6,000,000,000.00                              6,000,000,000.00
 项 目                    期初余额             本期增加     本期减少            期末余额
 股本溢价               323,629,787.39                           323,629,787.39
 其他资本公积               3,884,787.33                              3,884,787.33
 合 计                327,514,574.72                           327,514,574.72
  资产负债表中归属于母公司的其他综合收益：
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                                                本期发生额
                                                                           期末余额
                           期初余额                          减：前期计入其他
  项   目                               税后归属于母公司                           （4）=（1）
                             （1）                         综合收益当期转入
                                            （2）                           （2）-（3）
                                                           留存收益（3）
  一、不能重分类进损益的其
  他综合收益
  值变动
  二、将重分类进损益的其他
  综合收益
  综合收益
  其他综合收益合计           192,386,645.62     -43,134,601.24                  149,252,044.38
 利润表中归属于母公司的其他综合收益：
                                              本期发生额
                                                                减：税后     税后归属于母
  项   目                            减：前期计入其
                  本期所得税前                        减：所得税费          归属于少       公司（5）=
                                   他综合收益当期
                   发生额（1）                          用（3）          数股东      （1）-（2）-
                                    转入损益（2）
                                                                  （4）     （3）-（4）
  一、不能重分类进损益
  的其他综合收益
  划变动额
  的其他综合收益
                  -57,512,801.66               -14,378,200.42           -43,134,601.24
  允价值变动
  允价值变动
  二、将重分类进损益的
  其他综合收益
  其他综合收益
  值变动
  其他综合收益的金额
  值准备
  额
  其他综合收益合计        -57,512,801.66               -14,378,200.42           -43,134,601.24
 其他综合收益的税后净额本期发生额为-43,134,601.24。其中，归属于母公司股东的
 其他综合收益的税后净额本期发生额为-43,134,601.24；归属于少数股东的其他综合
 收益的税后净额的本期发生额为 0.00。
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  项 目                   期初余额                  本期增加              本期减少                期末余额
  法定盈余公积            270,073,118.57                                              270,073,118.57
                                                                                       提取或
 项 目                                          本期发生额             上期发生额
                                                                                      分配比例
 调整前上期末未分配利润                             311,830,295.89     1,306,394,082.29             --
 调整 期初未分配利润合计数（调增 ，调减-）                                                                          --
 调整后 期初未分配利润                             311,830,295.89     1,306,394,082.29
 加：本期归属于母公司股东的净利润                      -1,054,631,546.70     -659,234,610.50                     --
 减：提取法定盈余公积                                                    10,479,175.92
   提取任意盈余公积
   提取一般风险准备
   应付普通股股利
   应付其他权益工具股利                            325,739,999.96       324,849,999.98
   转作股本的普通股股利
 期末未分配利润                               -1,068,541,250.77      311,830,295.89
 其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母
 公司的金额
  （1）营业收入和营业成本
                               本期发生额                                    上期发生额
 项 目
                               收入                   成本                  收入                 成本
 主营业务               1,416,094,153.26 1,365,043,346.41 10,638,892,042.94 9,830,442,649.22
 其他业务                     518,411.36           363,379.62        2,236,386.40        2,353,085.85
 合 计                1,416,612,564.62 1,365,406,726.03 10,641,128,429.34 9,832,795,735.07
  （2）营业收入扣除情况表
                                                                  单位：元 币种：人民币
                                          具体扣除情                                 具体扣除情
  项目                      本年度                                   上年度
                                            况                                     况
  营业收入金额       1,416,612,564.62                             10,641,128,429.34
  营业收入扣除项目合计金
  额
  营业收入扣除项目合计金
  额占营业收入的比重（%）
  一、与主营业务无关的业务收入
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  务收入。如出租固定资产、
  无形资产、包装物，销售材
  料，用材料进行非货币性资                  其他业务收                  其他业务收
  产交换，经营受托管理业务                  入                      入
  等实现的收入，以及虽计入
  主营业务收入，但属于上市
  公司正常经营之外的收入。
  务收入，如拆出资金利息收
  入；本会计年度以及上一会
  计年度新增的类金融业务
  所产生的收入，如担保、商
  业保理、小额**、融资租
  赁、典当等业务形成的收
  入，为销售主营产品而开展
  的融资租赁业务除外。
  计年度新增贸易业务所产
  生的收入。
  营业务无关的关联交易产
  生的收入。
  子公司期初至合并日的收
  入。
  未形成或难以形成稳定业
  务模式的业务所产生的收
  入。
  与主营业务无关的业务收
  入小计
  二、不具备商业实质的收入
  金流量的风险、时间分布或
  金额的交易或事项产生的
  收入。
  产生的收入。如以自我交易
  的方式实现的虚假收入，利
  用互联网技术手段或其他
  方法构造交易产生的虚假
  收入等。
  务产生的收入。
  的对价或非交易方式取得
  的企业合并的子公司或业
  务产生的收入。
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  意见涉及的收入。
  的交易或事项产生的收入。
  不具备商业实质的收入小
  计
  三、与主营业务无关或不具
  备商业实质的其他收入
  营业收入扣除后金额     1,416,094,153.26                                          10,638,892,042.94
 （3）营业收入、营业成本的分解信息
               房地产分部                                 其他分部                              合计
  合同分类
            营业收入  营业成本                            营业收入 营业成本                       营业收入   营业成本
  商品类型      1,331,614,876.10   1,292,468,818.57   84,997,688.52   72,937,907.46   1,416,612,564.62   1,365,406,726.03
   房地产业
  务
   物业租赁       14,856,353.35        6,943,655.46   17,049,205.67    6,292,109.55     31,905,559.02      13,235,765.01
   服务及其
  他
  按经营地区
  分类
   京津冀      1,295,653,864.27   1,264,108,392.74   57,380,474.83   51,167,911.51   1,353,034,339.10   1,315,276,304.25
   其他地区       35,961,011.83      28,360,425.83    27,617,213.69   21,769,995.95     63,578,225.52      50,130,421.78
  市场或客户
  类型
   **市场     1,331,614,876.10   1,292,468,818.57   84,997,688.52   72,937,907.46   1,416,612,564.62   1,365,406,726.03
   **市场
  按商品转让
  的时间分类
   在某一时
  点确认
   在某一时
  段确认
   租赁收入       14,856,353.35        6,943,655.46   17,049,205.67    6,292,109.55     31,905,559.02      13,235,765.01
  合 计       1,331,614,876.10   1,292,468,818.57   84,997,688.52   72,937,907.46   1,416,612,564.62   1,365,406,726.03
 （4）履约义务的说明
 本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在
 客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。本公司物业服务业务
 在提供物业服务过程中确认收入。本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户
 交付商品时，确认商品的销售收入。
 （5）与剩余履约义务有关的信息
 分摊至尚未履行的履约义务的交易价格为 8,692,657,380.29 元，截止 2024 年 12 月 31
 日，对于上述金额确认为收入的预计时间如下：
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 年 度                   2025 年               2026 年         2027 年度                 合计
 合同预计将确认的收入    6,724,848,368.36   1,923,315,592.66      44,493,419.27   8,692,657,380.29
  （6）营业收入前五名情况
  报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 63,769,460.93 元，占公司营业收入总额
  的 4.50%。主要系公司北京・檀谷项目、北京・岚山悦府项目出售个人房产。
 项 目                                    本期发生额                              上期发生额
 土地增值税                                 -16,894,236.19                   1,317,595,597.82
 城市维护建设税                                1,991,829.22                      18,013,555.02
 教育费附加                                  1,469,307.14                      16,380,299.88
 印花税                                    2,940,937.33                        3,785,386.12
 环保税                                    1,030,356.24                        2,032,271.12
 房产税                                    6,594,389.34                        5,142,703.20
 土地使用税                                  2,348,382.17                        2,261,113.12
 其他                                       998,560.10                          95,910.71
 合 计                                      479,525.35                    1,365,306,836.99
  注：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
 项 目                                    本期发生额                              上期发生额
 销售代理费                                  26,043,770.41                      96,190,262.56
 广告宣传及推广费                               43,488,224.89                      52,990,654.06
 房租水电供暖物业费                              13,083,598.85                      23,478,571.44
 销售人员薪酬                                  9,893,271.88                      13,364,593.21
 折旧费及摊销费                                12,092,961.29                       9,989,870.34
 咨询费                                                                            7,030.18
 办公费                                      404,758.72                         367,355.60
 业务招待费                                      47,218.54                        161,004.32
 车辆使用费                                      83,452.72                          64,250.21
 差旅交通费                                      16,692.59                          13,041.44
 其他                                      9,732,220.82                       6,307,512.12
 合 计                                   114,886,170.71                    202,934,145.48
 项 目                                    本期发生额                              上期发生额
 管理人员薪酬                                107,982,950.77                     118,702,402.15
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 项 目                         本期发生额                       上期发生额
 折旧费及摊销费                     15,964,374.39               15,846,490.95
 中介服务费                       12,842,653.45               13,570,615.84
 业务招待费                        2,758,623.84                6,463,149.48
 办公费                          4,691,744.36                5,650,112.67
 房租水电供暖物业费                    1,900,243.62                2,001,402.54
 车辆使用费                        1,018,437.34                1,803,905.15
 差旅交通费                        1,294,129.77                1,712,842.89
 会议费                          1,083,042.88                1,462,701.50
 其他                           8,653,923.84               22,411,850.21
 合 计                        158,190,124.26              189,625,473.38
 项 目                         本期发生额                       上期发生额
 利息支出                       427,208,547.97              258,682,740.50
 减：利息收入                     181,223,243.51              197,358,653.19
   汇兑损益                          -3,941.37                   -2,914.82
 手续费及其他                      92,788,878.03               93,453,059.80
 合 计                        338,778,123.86              154,780,061.93
  注：利息资本化金额已计入存货。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化
  率为 5.25%（上期：5.77%）
 项 目                              本期发生额                  上期发生额
 三代手续费返还                            956,064.47             585,303.89
 政府补助                                96,141.26             157,333.32
 增值税加计抵减                             13,425.44             289,737.98
 合 计                               1,065,631.17          1,032,375.19
  注：政府补助的具体信息，详见附注七、政府补助。
 项 目                                    本期发生额            上期发生额
 权益法核算的长期股权投资收益                        -22,378,220.18   125,903,594.52
 债权投资持有期间取得的利息收入                        20,644,965.93    55,464,406.20
 其他权益工具投资持有期间取得的股利收入                    43,507,142.68     7,851,449.91
 合 计                                    41,773,888.43   189,219,450.63
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 项 目                                 本期发生额                 上期发生额
 应收账款坏账损失                            13,733,535.49         -21,511,603.98
 其他应收款坏账损失                           -62,934,488.16         -6,416,640.19
 债权投资减值损失                                -21,883.67           601,741.67
 其他金融资产减值损失                         -158,975,658.34        -53,113,886.78
 合 计                                -208,198,494.68        -80,440,389.28
 项 目                                 本期发生额                 上期发生额
 存货跌价损失                             -542,762,908.86       -107,027,298.09
 预付账款坏账损失                            -24,227,653.00        -31,507,996.71
 合 计                                -566,990,561.86       -138,535,294.80
 项 目                                  本期发生额                 上期发生额
 使用权资产                                    20,096.62           303,417.61
 固定资产                                   157,214.64               5,398.23
 合 计                                     177,311.26           308,815.84
                                                      计入当期非经常性
 项 目                本期发生额             上期发生额
                                                         损益的金额
 政府补助                4,077,516.08      2,320,261.49      4,077,516.08
 报废、毁损资产处置收入           23,965.01           4,183.41            23,965.01
 其中：固定资产处置利得           23,965.01           4,183.41            23,965.01
      无形资产处置利得
 其他                 20,864,440.68      2,652,643.55        20,864,440.68
 合 计                24,965,921.77      4,977,088.45        24,965,921.77
  注：（1）政府补助的具体信息，详见附注七、政府补助。
       （2）作为经常性损益的政府补助，具体原因见附注七、1。
                                                      计入当期非经常性
 项 目                本期发生额             上期发生额
                                                         损益的金额
 对外捐赠                6,656,205.40      7,087,654.24      6,656,205.40
 违约金                 2,860,493.72      2,238,329.94          2,860,493.72
 赔偿金                   99,696.20       6,363,240.00            99,696.20
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财务报表附注
                                                              计入当期非经常性
 项 目                本期发生额                  上期发生额
                                                                 损益的金额
 资产报废、毁损损失            133,994.50                486,739.77        133,994.50
 其中：固定资产处置损失          133,994.50                486,739.77            133,994.50
 其他                  3,088,550.05               124,352.20          3,088,550.05
 合 计                12,838,939.87         16,300,316.15            12,838,939.87
  （1）所得税费用明细
 项 目                                       本期发生额                    上期发生额
 所得税费用                                   162,682,541.71           -93,255,447.10
 其中：当期所得税                                      1,492,153.65      -296,193,412.07
      递延所得税                              161,190,388.06           202,937,964.97
  （2）所得税费用与利润总额的关系
 项 目                                       本期发生额                    上期发生额
 利润总额                                  -1,281,173,349.37        -1,144,052,093.63
 按法定/适用税率计算的所得税费用                        -320,293,337.34         -286,013,023.41
 某些子公司适用不同税率的影响                                 200,749.66           -447,392.48
 对以前期间当期所得税的调整                             -3,470,492.06            -4,674,739.03
 归属于合营企业和联营企业的损益                               5,594,555.05       -31,475,896.08
 不可抵扣的费用                                        957,596.59          2,043,073.76
 以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可
 抵扣亏损的影响
 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
                                           -8,910,320.20
 和可抵扣亏损的影响
 未确认的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响                   285,282,194.52           150,797,783.63
 研发费用等费用项目加计扣除                                                        -76,332.85
 其他                                       -41,674,562.64          -66,375,265.46
 所得税费用合计                                 162,682,541.71           -93,255,447.10
  （1）收到其他与经营活动有关的现金
 项 目                            本期发生额                               上期发生额
 收押金及诚意金                       28,927,243.29                      269,163,533.26
 收往来款                          80,190,510.53                      179,112,180.73
 利息收入                          12,119,215.98                       16,571,747.80
 代收代付客户契税及专项维修
 基金
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 项 目                       本期发生额            上期发生额
 备用金等                       2,058,751.85     4,662,354.21
 政府补助                       4,257,316.21     2,320,261.49
 合 计                      129,080,252.59   481,691,299.05
 （2）支付其他与经营活动有关的现金
 项 目                       本期发生额            上期发生额
 付现费用                     165,616,183.30   261,833,090.51
 付押金保证金                    57,643,212.29   222,478,143.02
 付往来款                     610,051,565.02    87,529,593.36
 代付业主的各项费用                  4,963,160.91     6,347,085.18
 其他                        11,250,379.06     4,383,696.08
 合 计                      849,524,500.58   582,571,608.15
 （3）收到的重要的投资活动有关的现金
 项 目                       本期发生额            上期发生额
 收回合营企业拆借资金及利息                             453,662,222.23
 对外投资取得的股利收入               46,873,336.67
 合 计                       46,873,336.67   453,662,222.23
 （4）收到其他与投资活动有关的现金
 项 目                       本期发生额            上期发生额
 收回拆借资金及利息                                 475,670,222.23
 合 计                                       475,670,222.23
 （5）支付的重要的投资活动有关的现金
 项 目                       本期发生额            上期发生额
 支付联营、合营企业拆借资金             50,300,000.00    49,700,000.00
 支付无锡望愉地铁生态置业有
 限公司投资款
 合 计                      250,300,000.00    49,700,000.00
 （6）支付其他与投资活动有关的现金
 项 目                       本期发生额            上期发生额
 对外拆借资金                    50,300,000.00    50,700,000.00
 合 计                       50,300,000.00    50,700,000.00
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       （7）收到其他与筹资活动有关的现金
      项 目                                                                   本期发生额                      上期发生额
      收到股东资金拆借款                                                                                    4,310,000,000.00
      收基石租赁售后回租保证金                                                         10,000,000.00
      合 计                                                                  10,000,000.00           4,310,000,000.00
       （8）支付其他与筹资活动有关的现金
      项 目                                                                   本期发生额                      上期发生额
      筹资保证金                                                                97,710,000.00               97,710,000.00
      归还拆借资金（含售后回租）                                                     5,301,619,118.54               46,472,474.16
      已确认使用权资产的租赁付款额及其他                                                    26,354,782.52               23,783,603.24
      合 计                                                               5,425,683,901.06             167,966,077.40
       （9）筹资活动产生的各项负债的变动情况
                                            本期增加                                   本期减少
项目           期初余额                                                                                              期末余额
                                  现金变动               非现金变动               现金变动               非现金变动
长期借款         29,029,351,711.91   11,926,781,938.60      41,313,611.11    4,379,765,740.22   4,041,313,611.11   32,576,367,910.29
应付债券          3,759,838,411.38     697,900,000.00        5,453,647.56                       1,769,893,560.64    2,693,298,498.30
长期应付款           17,984,683.03                           11,619,118.54       11,619,118.54       1,080,313.93      16,904,369.10
一年内到期的
非流动负债
其他应付款-股
东借款
应付股利            12,429,762.78                         325,739,999.96      325,739,999.96                          12,429,762.78
租赁负债            24,536,382.83                           11,904,033.72      24,625,302.24        1,325,524.26      10,489,590.05
合计           38,271,535,231.04   12,624,681,938.60   8,318,743,445.12   12,198,377,318.62   5,815,101,827.94   41,201,481,468.20
       （1）现金流量表补充资料
      补充资料                                                                本期发生额                       上期发生额
      净利润                                                               -1,443,855,891.08          -1,050,796,646.53
      加：资产减值损失                                                            566,990,561.86             138,535,294.80
        信用减值损失                                                            208,198,494.68               80,440,389.28
        固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折
      耗、生产性生物资产折旧
        使用权资产折旧                                                            23,777,977.84               21,002,755.94
        无形资产摊销                                                               3,292,452.09               3,312,255.95
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 补充资料                             本期发生额                上期发生额
   长期待摊费用摊销                           334,435.79         1,334,111.96
   处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
                                      -177,311.26         -308,815.84
 （收益以“－”号填列）
   固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                110,029.49          482,556.36
   公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
   财务费用（收益以“－”号填列）                344,966,533.03      170,775,238.08
   投资损失（收益以“－”号填列）                 -41,773,888.43     -189,219,450.63
   递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）           499,989,736.60      393,906,025.91
   递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）          -353,177,548.97      -190,968,060.94
   存货的减少（增加以“－”号填列）             -6,817,464,651.44    1,906,509,073.02
   经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）          307,161,045.65       14,959,728.12
   经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）          473,596,897.91    -5,642,481,483.94
   其他
 经营活动产生的现金流量净额                  -6,211,162,548.97   -4,325,766,372.90
 债务转为资本
 一年内到期的可转换公司债券
 新增使用权资产
 现金的期末余额                        4,019,182,826.21    10,076,148,290.80
 减：现金的期初余额                     10,076,148,290.80     4,001,779,034.77
 加：现金等价物的期末余额
 减：现金等价物的期初余额
 现金及现金等价物净增加额                   -6,056,965,464.59    6,074,369,256.03
 （2）本期支付的取得现金及现金等价物的构成
 项 目                                期末余额              上年年末余额
 一、现金                          4,019,182,826.21     10,076,148,290.80
 其中：库存现金                                                     1,369.90
    可随时用于支付的银行存款               4,018,979,815.48     10,034,705,822.82
    可随时用于支付的其他货币资金                  203,010.73         41,441,098.08
    可用于支付的存放**银行款项
    存放同业款项
    拆放同业款项
 二、现金等价物
 其中：三个月内到期的债券投资
 三、期末现金及现金等价物余额                4,019,182,826.21     10,076,148,290.80
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 项 目                                                   期末余额            上年年末余额
 其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
 现金等价物
  （3）不属于现金及现金等价物的货币资金
  项 目                 期末余额       上年年末余额                不属于现金及现金等价物的理由
                                                  详见“附注五、（二十）所有权或使用权受
  受限资金            7,129,409.27    11,513,105.35
                                                  到限制的资产”
  合 计             7,129,409.27    11,513,105.35
  （1）作为承租人
   项 目                                                                本期发生额
   租赁负债的利息费用                                                           1,902,397.07
   计入当期损益的短期租凭费用                                                        168,900.00
   与租赁相关的总现金流出                                                       24,625,302.244
   合 计
  （2）作为出租人
  经营租赁
  ①租赁收入
   项 目                                                                本期发生额
   租赁收入                                                               31,905,559.02
   其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入
  在其他主体中的权益
  （1）企业集团的构成
                         注册资本         主要经                    持股比例%
 子公司名称                                        注册地    业务性质                    取得方式
                         （万元）          营地                    直接      间接
 产有限公司
 产开发有限公司（注                40,000.00   北京      北京     房地产             80.00     设立
 有限公司（注 2）
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                      注册资本         主要经                  持股比例%
 子公司名称                                    注册地   业务性质                     取得方式
                      （万元）          营地                  直接       间接
 置业有限公司（注 3）
 有限公司（注 3）
 有限公司（注 3）
 有限公司（注 3）
 产有限公司
 远房地产开发有限公              5,000.00   廊坊     廊坊    房地产              85.00   设立
 司
 产有限公司（注 4）
 产有限公司（注 3）
 有限公司（注 5）
 有限公司（注 6）
 有限公司
 发有限公司
 发有限公司
 有限公司
 管理有限公司
 有限公司
 限公司
 管理服务有限公司
 （北京）有限公司
      在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
   注 1：2010 年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%比
 例联合投标并成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简称“京投万
 科”），获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目
 公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。根据
 京投万科章程规定，公司设董事会成员 5 人，京投置地提名 3 人，北京万科提名 2
 人，故京投置地的表决权比例是 60%。在项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投
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 置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目**利润进行利润分配；在项目
 销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按 74%和 26%
 比例对项目**利润进行利润分配。
    注 2：2011 年 9 月京投置地、京**司和北京万科三方共同签署并生效《郭公
 庄五期项目合作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册
 资本为 10,000.00 万元，各方出资比例为：京投置地 15%，京**司 35%，北京万科
 但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，联合持股比例无论是否
 调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京投置地
 京万科支付股权收购资金 3,500 万元，2014 年 4 月股权变更完成，变更后各方持股
 比例为京投置地 50%、京**司 35%和北京万科 15%。根据京投银泰置业章程规定，
 公司设董事会成员 5 人，其中京投置地提名 3 名董事，京**司提名 1 名董事，北
 京万科提名 1 名董事，董事会决议须经不低于 4/5 董事通过。根据京**司与京投
 置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，京**司将持有的
 京投银泰置业 35%的股权托管给京投置地，京**司提名的董事在京投银泰置业董
 事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业 80%的表决权。
    注 3：2023 年 9 月京**司与京投置地分别就京**司持有的尚德置业、兴业
 置业、��德置业、北京京投兴平置业有限公司（以下简称“兴平置业”）、京投兴
 海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权
 托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京**
 司将其持有的尚德置业、兴业置业、��德置业、兴平置业、京投兴海各 49%的股权
 托管给京投置地，托管股权**权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置
 业、兴业置业、��德置业、兴平置业、京投兴海 100%的表决权。
   注 4：2023 年 9 月，京**司与京投置地就京**司持有的京投丰德的股权签
 订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京**司将其持有的京投丰德 25%
 的股权托管给京投置地，托管股权**权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有
 京投丰德 95%的表决权。
   注 5：2022 年 2 月，京**司与京投置地就京**司持有的润德置业的股权签
 订了《股权托管协议》。2023 年 9 月，京**司与京投置地就京**司持有的润德
 置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京**司将其持有
 的润德置业 40%的股权托管给京投置地，托管股权**权利中的占有权、使用权。
 故京投置地拥有润德置业 100%的表决权。
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 注 6：隆德置业系 2023 年 6 月 26 日由京投置地与京**司共同出资设立的项目公司。
 协议》。上述协议约定京**司将其持有的隆德置业 40%的股权托管给京投置地，托管
 股权**权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有隆德置业 100%的表决权。
 （2）重要的非全资子公司
                                                             本期向少数股
                     少数股东持       本期归属于少数股                                     期末少数股东权
  子公司名称                                                      东宣告分派的
                      股比例%       东的损益（万元）                                     益余额（万元）
                                                                 股利
  业有限公司
  限公司
  限公司
  有限公司
  限公司
  房地产开发有限公司
  限公司
 注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注六、1、（1）企业集
 团的构成。
 （3）重要非全资子公司的主要财务信息                                                                单位：万元
                                              期末余额
子公司名称                     非流动                                               非流动
           流动资产                       资产合计                流动负债                             负债合计
                           资产                                                负债
北京京投银泰尚
德置业有限公司
北京京投��德置
业有限公司
北京京投兴平置
业有限公司
北京京投兴海
房地产有限公司
北京京投润德
置业有限公司
三河市京投发展
致远房地产开发     97,245.71        26.06     97,271.77          115,726.26                       115,726.26
有限公司
北京京投隆德置
业有限公司
京投发展股份有限公司
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 续（1）：
                                                          上年年末余额
子公司名称                                 非流动                                                    非流动
                    流动资产                             资产合计           流动负债                                   负债合计
                                       资产                                                     负债
北京京投银泰尚
德置业有限公司
北京京投��德置
业有限公司
北京京投兴平置
业有限公司
北京京投丰德
房地产有限公司
北京京投兴海
房地产有限公司
北京京投润德
置业有限公司
三河市京投发展
致远房地产开发             107,858.54           45.84       107,904.38        113,643.93                          113,643.93
有限公司
北京京投隆德置
业有限公司
 续（2）：
                         本期发生额                                                   上期发生额
子公司名
            营业             综合收益                  经营活动现                营业            综合收益                   经营活动
称                      净利润                                                      净利润
            收入               总额                    金流量                收入              总额                   现金流量
北京京投
银泰尚德
置业有限     1,506.20       -388.58     -388.58        -3,696.22      13,290.40   -49,405.81     -49,405.81        603.45
公司
北京京投
��德置业
有限公司
北京京投
兴平置业
有限公司
北京京投
兴海
房地产有    62,566.98        102.87      102.87       -20,668.06   663,177.59     14,843.38       14,843.38      -8,162.97
限公司
北京京投
润德
置业有限
公司
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                        本期发生额                                           上期发生额
子公司名
称          营业             综合收益                经营活动现          营业            综合收益                  经营活动
                      净利润                                              净利润
           收入               总额                  金流量          收入              总额                  现金流量
三河市京
投发展致
远房地产     2,071.85   -12,714.94   -12,714.94    -1,485.13   2,354.70   -8,580.20     -8,580.20     -4,034.13
开发有限
公司
北京京投
隆德置业        1.22     -2,062.15    -2,062.15    76,022.13      0.14     -988.57        -988.57   -406,119.28
有限公司
 （1）重要的合营企业或联营企业
                                                                      持股比例(%)             对合营企业
  合营企业或联营                 主要                                                              或联营企业
                                        注册地        业务性质
  企业名称                    经营地                                          直接         间接      投资的会计
                                                                                           处理方法
  一、合营企业
  泰房地产开发有限责               鄂尔多斯          鄂尔多斯       房地产开发经营             49.00                    权益法
  任公司
                                                   建造、经营及管
                          上海            上海         理宾馆，物业管             55.00                    权益法
  公司（注）
                                                   理
                          无锡            无锡         房地产开发经营             50.00                    权益法
  置业有限公司
  二、联营企业
                                                   房地产开发，销
                          北京            北京         售自行开发的商                        49.00         权益法
  产开发有限公司
                                                   品房
                          北京            北京                             19.35                    权益法
  投资有限公司                                           管理
 注：上海礼兴酒店有限公司（以下简称“上海礼兴”）名下拥有位于上海市黄浦区嵩山
 路 88 号地块（以下简称“107 地块”）和位于上海市黄浦区马当路 99 号地块（以下简
 称“108 地块”）两处土地，并在 107 地块上建成安达仕酒店（以下简称“107 酒店”），
 在 108 地块上建成新天地朗廷酒店（以下简称“108 酒店”）。根据 2010 年 11 月签署的
 《上海礼兴酒店有限公司股东协议》的约定：上海礼兴拟分拆为 107 酒店和 108 酒店。
 续，拥有和经营 108 酒店；新设公司拥有和经营 107 酒店。新设公司上海礼仕于 2017 年
 上海礼仕延续分立前上海礼兴（107 酒店）财务状况及经营成果。新设公司和存续公司
 的股东及持股比例**一致，2017 年底公司持有上海礼仕 27.5%股权，属于公司联营企
 业。2018 年 2 月，公司与 LandtonLimited 及 TRILLIONFULLINVESTMENTSLIMITED（以下简称
 “TrillionFull”）签署了《上海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上海礼仕酒店有
 限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，TrillionFull
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 持有上海礼仕 45%股权。公司及 TrillionFull 均不再持有上海礼兴的股权。按上海礼仕公司
 章程对董事会议事规则的相关规定，公司及 TrillionFull 对上海礼仕形成共同控制，性质变
 更为合营企业。
 （2）重要合营企业的主要财务信息
                  鄂尔多斯市京投银泰房地产                                                  无锡望愉地铁生态
                                                上海礼仕酒店有限公司
                    开发有限责任公司                                                     置业有限公司
  项    目                         上年年末                           上年年末                        上年年末
                  期末余额                         期末余额                           期末余额
                                 余额（万                           余额（万                        余额（万
                  （万元）                         （万元）                           （万元）
                                   元）                             元）                          元）
  流动资产             111,891.42     111,940.33         4,370.92     1,735.54    937,644.89    925,966.19
   其中：现金和现
  金等价物
  非流动资产                  2.54          2.54     127,869.77      130,078.94      2,463.48      2,174.50
  资产合计             111,893.96     111,942.87    127,903.08      131,814.48    940,108.38    928,140.69
  流动负债             211,986.24    204,876.91      21,666.81      107,210.17    735,089.22    747,719.96
  非流动负债                                         229,486.74      135,387.20    151,056.91    159,373.68
  负债合计             211,986.24    204,876.91     251,153.55      242,597.37    886,146.13    907,093.64
  净资产
   其中：少数股东
  权益
      归属于母
                   -100,092.28    -92,934.03    -123,250.47     -110,782.89    53,962.24     21,047.06
  公司的所有者权益
  按持股比例计算的
                    -49,045.22    -45,537.68     -67,787.76      -60,930.59    26,981.12     10,523.53
  净资产份额
  调整事项                  -49.65        -49.65                                   -17,530.71    -17,000.00
      其中：商誉
      未实现内
                        -49.65        -49.65                                   -17,530.71    -17,000.00
  部交易损益
           减值准备
           其他
  对合营企业权益投
  资的账面价值
  存在公开报价的权
  益投资的公允价值
 续：
                  鄂尔多斯市京投银泰房地产                                                  无锡望愉地铁生态
                                                上海礼仕酒店有限公司
  项   目             开发有限责任公司                                                     置业有限公司
                  本期发生额          上期发生额         本期发生额            上期发生额         本期发生额         上期发生额
  营业收入                                           18,127.34       17,805.98    112,613.95    512,745.25
  财务费用               7,107.84       7,086.34         9,412.77    14,224.86          3.01          5.43
  所得税费用                                                                          -847.66
  净利润                -7,158.25     -7,146.27     -12,467.59      -17,861.53     -7,084.81    17,758.57
  终止经营的净利润
  其他综合收益
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                  鄂尔多斯市京投银泰房地产                                                        无锡望愉地铁生态
                                                上海礼仕酒店有限公司
  项   目             开发有限责任公司                                                           置业有限公司
                  本期发生额          上期发生额         本期发生额             上期发生额            本期发生额           上期发生额
  综合收益总额             -7,158.25     -7,146.27    -12,467.59        -17,861.53          -7,084.81    17,758.57
  企业本期收到的来
  自合营企业的股利
 （3）重要联营企业的主要财务信息
                           北京京投阳光房地产开发有限公司                            北京基石信安创业投资有限公司
  项    目                   期末余额（万              上年年末余额               期末余额（万                   上年年末余额
                               元）                （万元）                   元）                     （万元）
  流动资产                           29,253.20           29,245.03                   194.21             1,854.32
  非流动资产                            274.70              276.78                  16,286.16           24,180.17
  资产合计                           29,527.90           29,521.81                 16,480.37           26,034.49
  流动负债                            4,281.03            4,281.16
  非流动负债                                                                          633.34             2,489.26
  负债合计                            4,281.03            4,281.16                   633.34             2,489.26
  净资产
      其中：少数股东权益
      归属于母公司的
  所有者权益
  按持股比例计算的净资产
  份额
  调整事项
      其中：商誉
           未实现内部交易
  损益
           减值准备
           其他
  对联营企业权益投资的账
  面价值
  存在公开报价的权益投资
  的公允价值
 续：
                           北京京投阳光房地产开发有限公司                            北京基石信安创业投资有限公司
  项    目                   本期发生额（万             上期发生额（万              本期发生额（万                  上期发生额（万
                                元）                  元）                   元）                       元）
  营业收入
  净利润                                 6.23           -1,305.27                 -7,598.46           -9,603.31
  终止经营的净利润
  其他综合收益
  综合收益总额                              6.23           -1,305.27                 -7,598.46           -9,603.31
  企业本期收到的来自联营
  企业的股利
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 （4）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
  项 目                                期末余额/本期发生额                    上年年末余额/上期发生额
  合营企业：
  北京京投颐信健康管理服务有限公司                              1,003,287.80                     1,003,086.39
  北京潭柘兴业房地产开发有限公司
  无锡市汇愉商业管理有限公司                                 1,502,003.90                     1,500,012.79
  投资账面价值合计                                      2,505,291.70                     2,503,099.18
  下列各项按持股比例计算的合计数
   净利润                                               2,192.52                          232.89
   其他综合收益
   综合收益总额                                            2,192.52                          232.89
  联营企业：
  北京必革家科技有限公司                                   4,096,891.52                     4,110,991.57
  投资账面价值合计                                      4,096,891.52                     4,110,991.57
  下列各项按持股比例计算的合计数
   净利润                                              -11,907.53                     -28,930.53
   其他综合收益
 （5）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额
                                                本期未确认的损失
                       前期累积未确认的                                              本期末累积未确认
  被投资单位名称                                       份额（或本期实现
                           损失份额                                                 的损失份额
                                                净利润的分享额）
  合营企业
  鄂尔多斯市京投银泰房地产开发
  有限责任公司
  上海礼仕酒店有限公司                   609,305,869.33            68,571,731.88         677,877,601.21
  小 计                        1,065,179,084.13           103,647,144.41        1,168,826,228.54
  联营企业
  合 计                        1,065,179,084.13           103,647,144.41        1,168,826,228.54
  政府补助
  分 类           期初余额                   本期增加                      本期减少              期末余额
  与资产相关的政
  府补助
  种 类           本期计入损益的金额 上期计入损益的金额         计入损益的列报项目
  与资产相关的政府补助：        96,141.26 157,333.32 其他收益
  与收益相关的政府补助：                4,077,516.08              2,320,261.49 其他收益、营业外收入
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  种 类                     本期计入损益的金额 上期计入损益的金额                  计入损益的列报项目
  合 计                         4,173,657.34 2,477,594.81
  金融工具风险管理
 本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、应付
 款项、金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注六相关项目。
 与这些金融工具有关的风险，以及本公司为**这些风险所采取的风险管理政策如下所
 述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围
 之内。
 本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营
 业绩的负面影响**到**水平，使股东及其他权益投资者的利益**化。基于该风险
 管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适
 当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在
 限定的范围之内。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、市场风险及流动性风
 险。
 （1）金融工具分类
  ① 资产负债表日的各类金融资产的账面价值
                    以摊余成本计量 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
     金融资产项目                                                                     合计
                     的金融资产              计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
 货币资金                4,026,312,235.48                                       4,026,312,235.48
 应收账款                  54,556,466.96                                          54,556,466.96
 其他应收款                119,821,524.70                                         119,821,524.70
 一年内到期的非流动资产         4,444,606,470.85                                       4,444,606,470.85
 债权投资                 722,493,780.23                                         722,493,780.23
 其他权益工具投资                                                 439,608,760.54     439,608,760.54
 其他非流动资产             3,278,290,976.96                                       3,278,290,976.96
                    以摊余成本计量 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
     金融资产项目                                                                    合计
                     的金融资产              计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
 货币资金               10,087,661,396.15                                      10,087,661,396.15
 应收账款                 483,098,027.97                                         483,098,027.97
 其他应收款                515,088,578.84                                         515,088,578.84
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                    以摊余成本计量 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
     金融资产项目                                                                        合计
                     的金融资产              计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
 一年内到期的非流动资产          700,632,000.01                                             700,632,000.01
 其他权益工具投资                                                     513,986,352.24     513,986,352.24
 其他非流动资产             7,621,660,641.78                                          7,621,660,641.78
  ② 资产负债表日的各类金融负债的账面价值
                         以公允价值计量且其变动计
        金融负债项目                                     其他金融负债                       合计
                           入当期损益的金融负债
 应付账款                                                  2,459,315,413.80         2,459,315,413.80
 其他应付款                                                   392,007,205.23          392,007,205.23
 一年内到期的非流动负债                                           5,891,991,337.68         5,891,991,337.68
 长期借款                                                 32,576,367,910.29        32,576,367,910.29
 应付债券                                                  2,693,298,498.30         2,693,298,498.30
 租赁负债                                                     10,489,590.05           10,489,590.05
 长期应付款                                                    16,904,369.10           16,904,369.10
                        以公允价值计量且其变动计
        金融负债项目                                     其他金融负债                       合计
                           入当期损益的金融负债
 应付账款                                                  3,194,357,307.11         3,194,357,307.11
 其他应付款                                                 6,349,465,861.86         6,349,465,861.86
 一年内到期的非流动负债                                            137,394,279.11            137,394,279.11
 长期借款                                                 29,029,351,711.91        29,029,351,711.91
 应付债券                                                  3,759,838,411.38         3,759,838,411.38
 租赁负债                                                    24,536,382.83             24,536,382.83
 长期应付款                                                   17,984,683.03             17,984,683.03
 （2）市场风险
 利率风险
 本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期借款、一年以内
 到期的非流动负债有关。目前市场利率仍处于下降通道，2024 年 12 月 31 日，本公司
 监控公司利率水平，管理层会依据**的市场状况及时做出调整来**利率风险。
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 金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
 项 目
 应付账款           2,459,315,413.80                                                  2,459,315,413.80
 其他应付款           365,041,062.06             26,966,143.17                          392,007,205.23
 一年内到期的非流动负债    5,891,991,337.68                                                  5,891,991,337.68
 长期借款                                    34,990,475,323.97    1,585,892,586.32   36,576,367,910.29
 应付债券                                     2,693,298,498.30                        2,693,298,498.30
 租赁负债                                       10,489,590.05                           10,489,590.05
 长期应付款                                        7,933,796.00        8,970,573.10      16,904,369.10
 续上表：
 项 目
 应付账款           3,193,920,514.68               436,792.43                         3,194,357,307.11
 其他应付款          6,312,208,915.28            31,790,098.12         5,466,848.46    6,349,465,861.86
 一年内到期的非流动负债     137,394,279.11                                                    137,394,279.11
 长期借款                                    17,263,082,824.01   11,766,268,887.90   29,029,351,711.91
 应付债券                                     3,759,838,411.38                        3,759,838,411.38
 租赁负债                                       22,223,597.90         2,312,784.93      24,536,382.83
 长期应付款                                        6,561,126.50       11,423,556.53      17,984,683.03
 （3）信用风险
 本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资
 产、债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违
 约，**风险敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，
 具体包括：
 本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。
 合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他
 非流动资产的账面价值正是本公司可能面临的**信用风险。本公司对前述金融资产余
 额进行持续监控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资
 产产生的信用风险敞口量化数据详见附注六的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂
 尔多斯项目公司借款计提的减值准备详见附注五、7、一年内到期的非流动资产。
 本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临
 的风险敞口详见附注十、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所
 承担的信用风险较低。
 （4）流动性风险
 流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方
 法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司
 管理层认为保持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，
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财务报表附注
 并**现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守
 借款协议。
 本公司通过银行**、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流
 动性风险。
 本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；
 同时持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债
 券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
  公允价值
 按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的**层次的输入值，公允价值层次可
 分为：
 **层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
 第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除**层次中的资产或
 负债的市场报价之外的可观察输入值。
 第三层次：资产或负债使用了**非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
 值）。
 （1）以公允价值计量的项目和金额
 期末，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
                      **层次公    第二层次公    第三层次公
  项 目                                                            合计
                      允价值计量    允价值计量    允价值计量
  一、持续的公允价值计量
  （一）交易性金融资产
  计入当期损益的金融资产
  （二）衍生金融资产
  （三）应收款项融资
  （四）一年内到期的非流动资产
  （五）其他债权投资
  （六）其他权益工具投资                          439,608,760.54   439,608,760.54
  （七）其他非流动金融资产
  （八）投资性房地产
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                              **层次公         第二层次公         第三层次公
  项 目                                                                              合计
                              允价值计量         允价值计量         允价值计量
  用权
  （九）生物资产
  持续以公允价值计量的资产总额                                         439,608,760.54   439,608,760.54
  （十）交易性金融负债
  计入当期损益的金融负债
  （十一）衍生金融负债
  持续以公允价值计量的负债总额
  二、非持续的公允价值计量
  持有待售资产
  非持续以公允价值计量的资产总额
  非持续以公允价值计量的负债总额
  关联方及关联交易
                              业务           注册资本 母公司对本公司 母公司对本公司
  母公司名称                 注册地
                              性质            (万元)  持股比例%  表决权比例%
  北京 市基础设施 投资有                国有独
                        北京             17,315,947.49           40.00              40.00
  限公司                         资
 北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为郝伟亚，统一社会信用代
 码为 911100001011241849
 本企业**控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会
 报告期内，母公司注册资本（万元）变化如下：
          期初余额                本期增加                     本期减少                 期末余额
 子公司情况详见附注六、1。
 重要的合营和联营企业情况详见附注六、2、（1）重要的合营企业或联营企业。
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   关联方名称                          与本公司关系
   北京基石创业投资基金（有限合伙）               其他
   北京基石仲盈创业投资**（有限合伙）             其他
   保定基石连盈创业投资基金**（有限合伙）           其他
   北京基石信创创业投资**（有限合伙）             其他
   北京基石慧盈创业投资**（有限合伙）             其他
   基石**融资租赁有限公司                   其他
   银泰百货宁波海曙有限公司                   其他
   北京城建设计发展集团股份有限公司               其他
   北京市轨道交通运营管理有限公司                其他
  （1）关联采购与销售情况
   ① 采购商品、接受劳务
   关联方             关联交易内容           本期发生额（万元）                上期发生额（万元）
   北京城建设计发展集团股
                   咨询设计服务费                         239.57          1,176.24
   份有限公司
   北京市基础设施投资有限
                   施工配合服务                          574.53              617.92
   公司
   北京市轨道交通运营管理
                   施工配合服务                           90.99
   有限公司
   上海礼仕酒店有限公司      餐饮、会议、差旅费                         1.32                0.56
   ② 出售商品、提供劳务
   关联方             关联交易内容           本期发生额（万元）                上期发生额（万元）
   银泰百货宁波海曙有限公
                   物业服务                            250.67              250.67
   司
   无锡望愉地铁生态置业有
                   物业及咨询服务                        1,181.97             347.04
   限公司
   北京潭柘兴业房地产开发
                   物业服务                            120.00              199.21
   有限公司
  （2）关联托管、承包情况
   ① 公司受托管理、承包
                                                               托管收益/     本期确认的
委托方/出   受托方/承   受托/承包               受托/承包起          受托/承包
                        托管资产情况                                 承包收益       托管收益/
包方名称    包方名称    资产类型                    始日           终止日
                                                               定价依据       承包收益
北京市基础   北京京投置
                        京投银泰置业
设施投资有   地房地产有   股权托管                2011 年 12 月   2025 年 8 月
限公司     限公司
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                                                                  托管收益/     本期确认的
委托方/出   受托方/承   受托/承包                  受托/承包起          受托/承包
                         托管资产情况                                   承包收益       托管收益/
包方名称    包方名称    资产类型                       始日           终止日
                                                                  定价依据       承包收益
北京市基础   北京京投置
                         兴业置业 49%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2013 年 2 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         尚德置业 49%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2013 年 2 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         ��德置业 49%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2014 年 10 月   2025 年 8 月
限公司     限公司                  股权
北京市基础   北京京投置
                         兴平置业 49%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2015 年 11 月   2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         京投丰德 25%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2019 年 3 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         京投兴海 49%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2019 年 3 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         润德置业 40%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2022 年 2 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
北京市基础   北京京投置
                         隆德置业 40%
设施投资有   地房地产有   股权托管                   2023 年 7 月    2025 年 8 月
                             股权
限公司     限公司
  （3）关联租赁情况
   ① 公司出租
                                       本期确认的租赁收益              上期确认的租赁收益
   承租方名称               租赁资产种类
                                            （万元）                   （万元）
   银泰百货宁波海曙有限公司        华 联 大 厦 <7-
   （注）                 49>、<8-54>
  关联方租赁情况说明：
  注：2016 年 12 月 29 日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁
  标的为宁波华**厦地上主楼及裙楼 7、8 层（面积 9,984.70 平方米），租赁期限为 2017
  年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日，计租年度第 1 年至第 6 年的每年租金为 268.00 万元，
  第 7 年至第 12 年的每年租金为 280.00 万元，第 13 年至 17 年的每年租金为 290.00 万元；
  本报告期确认租金收入 266.67 万元。
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 （4）关联担保情况
  ① 本公司作为担保方
                     担保金额（万                                           担保是否已经
  被担保方                                  担保起始日            担保终止日
                         元）                                             履行完毕
  上海礼仕酒店有限公司
  （注 1）
  上海礼仕酒店有限公司
  （注 2）
  北京京投置地房地产有限
  公司（注 3）
  北京京投��德置业有限公
  司（注 4）
  北京京投兴海房地产有限
  公司（注 5）
  北京京投隆德置业有限公
  司（注 6）
 关联担保情况说明：
 注 1：2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行** 12.80 亿元，**期限自
 年 1 月 20 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿
 权中的 20%的部分（**本金余额为人民币 25,600 万元）提供反担保。
 注 2： 公司为上海礼仕与基石**融资租赁有限公司 10,000.00 万售后回租业务连带责任保证担保，
 截至本报告期末担保债权本金余额为 10,000.00 万元，担保期限为 2024 年 12 月 20 日至 2027 年 12
 月 20 日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中
 的 20%的部分（**本金余额为人民币 2,000 万元）提供反担保。
 注 3：公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 52.00 亿元委托
 **提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 412,000.00 万元，担保期限为 2020 年 9
 月 18 日至 2026 年 9 月 18 日。
 注 4：公司为二级子公司京投��德 61,089.26 万元**提供连带责任保证担保，截至本报告期末担
 保债权本金余额为 58,589.26 万元，担保期限为 2024 年 1 月 15 日至 2029 年 1 月 14 日。
 注 5：公司为二级子公司京投兴海 10.00 亿元**提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债
 权本金余额为 74,513.04 万元，担保期限为 2024 年 7 月 5 日至 2027 年 12 月 26 日。
 注 6：公司为二级子公司京投隆德 324,000.00 万元委托**提供连带责任担保，截至本报告期末担
 保债权本金余额为 257,400.00 万元，担保期限为 2024 年 9 月 24 日至 2028 年 8 月 21 日。（注 17
 同时为本笔委托**提供质押担保）。
  ② 本公司作为被担保方
                      担保金额（万                                          担保是否已经
  担保方                                   担保起始日            担保终止日
                          元）                                            履行完毕
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 7）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 8）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 9）
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                    担保金额（万                                            担保是否已经
  担保方                               担保起始日              担保终止日
                        元）                                              履行完毕
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 10）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 11）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 12）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 12）
  北京市基础设施投资有限
  公司（注 13）
 注 7：京**司为本公司公开发行公司债券（“23 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担
 保金额 20 亿元，担保期限为 2023 年 8 月 15 日至 2026 年 8 月 15 日。
 注 8：京**司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担
 保金额 8.84 亿元，担保期限为 2022 年 3 月 9 日至 2025 年 3 月 9 日。
 注 9：京**司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 02”）提供不可撤销连带责任保证担保，担
 保金额 4.41 亿元，担保期限为 2022 年 7 月 12 日至 2025 年 7 月 12 日。
 注 10：京**司为本公司公开发行中期票据（22 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责任保证担
 保，担保金额 4.46 亿元，担保期限为 2022 年 8 月 19 日至 2025 年 8 月 19 日。
 注 11：京**司为本公司永续信托**提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额 300,000.00 万
 元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托**合同》约定应当足额清偿《永续信
 托**合同》项下**一笔**本金、该笔**对应的**利息含已递延支付的**利息与累计孳
 息（如有）及其他应付款项（如有）之日起 2 年。
 注 12：京**司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为
 划终止日起 2 年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法
 规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的投资
 计划到期日起 2 年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不限于投资资金本
 金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔
 债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至**一期/**一笔投资资金到期日起
 注 13：京**司为本公司公开发行中期票据（24 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责任保证担
 保，担保金额 7.00 亿元，担保期限为 2024 年 12 月 20 日至 2027 年 12 月 20 日。
  ③ 子公司之间的担保
                            担保金额                                       担保是否已
  被担保方          被担保方                      担保起始日         担保终止日
                            （万元）                                       经履行完毕
  北京京投置地房地      北京京投��德置
  产有限公司（注 14）   业有限公司
  北京京投置地房地      北京京投兴海房
  产有限公司（注 15）   地产有限公司
  北京京投置地房地      北京京投润德置
  产有限公司（注 16）   业有限公司
  北京京投置地房地      北京京投隆德置
  产有限公司（注 17）   业有限公司
 注 14：全资子公司京投置地以其持有的��德置业 51%股权和京投丰德 70%股权为��德置业 306,000.00
 万元委托**提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 198,413.25 万元，担保期限为
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 注 15：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 178,500.00 万元委托**提供
 质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 81,600.00 万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至
 注 16：全资子公司京投置地以其持有的京投润德 60%股权为京投润德 1,170,000.00 万元委托**提
 供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 881,340.00 万元，担保期限为 2022 年 3 月 14 日
 至 2027 年 7 月 31 日。
 注 17：全资子公司京投置地以其持有的京投隆德 60%股权为京投隆德 324,000.00 万元委托**提供
 质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为为 257,400.00 万元，担保期限为 2024 年 9 月 24 日
 至 2028 年 8 月 21 日。
 （5）关联方资金拆借情况
  关联方                    拆借金额              起始日          到期日             说明
  拆入：
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      100,000,000.00        2024-1-8   2026-11-25
                                                                    利率 4.75%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      350,000,000.00       2024-1-22   2026-11-25
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司     1,100,000,000.00      2024-2-27   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      300,000,000.00       2024-3-19   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      100,000,000.00       2024-5-28   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司       50,000,000.00        2024-6-3   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      400,000,000.00       2024-6-18   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      200,000,000.00       2024-6-19   2027-7-31
                                                                    利率 4.75%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      100,000,000.00       2024-8-19   2026-11-25
                                                                    利率 4.75%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司       50,000,000.00       2024-7-30   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      630,000,000.00       2024-8-19   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      120,000,000.00       2024-9-19   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司       80,000,000.00      2024-10-28   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      100,000,000.00       2024-12-5   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司      450,000,000.00      2024-12-18   2026-9-18
                                                                     利率 5.2%
                                                                   委托**，年
  北京市基础设施投资有限公司     4,290,000,000.00      2024-9-24   2028-8-21
                                                                    利率 4.75%
  拆出：
                                                                   协议**，年
  上海礼仕酒店有限公司          22,000,000.00        2024/1/5     2026/1/4
                                                                     利率 4.2%
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  关联方                 拆借金额                   起始日              到期日            说明
                                                                         协议**，年
  上海礼仕酒店有限公司       10,000,000.00         2024/1/31            2026/1/4
                                                                           利率 4.2%
                                                                         协议**，年
  上海礼仕酒店有限公司        8,000,000.00         2024/3/15            2026/1/4
                                                                           利率 4.2%
                                                                         协议**，年
  上海礼仕酒店有限公司        6,000,000.00         2024/7/10            2026/1/4
                                                                           利率 4.2%
                                                                         协议**，年
  上海礼仕酒店有限公司        4,000,000.00        2024/12/10            2026/1/4
                                                                           利率 4.2%
                                                                         协议借款，年
  上海礼仕酒店有限公司         300,000.00         2024/12/10           2025/6/18
                                                                           利率 4.2%
 （6）关联方资金占用利息收支情况
                                                       本期发生额                  上期发生额
  关联方              关联交易内容
                                                        （万元）                   （万元）
  无锡望愉地铁生态置业有限公司   利息收入                                 19,440.23              23,286.53
  上海礼仕酒店有限公司       利息收入                                       2,427.65           5,523.92
  北京京投颐信健康管理服务有限
                   利息收入                                                            146.74
  公司
  北京市基础设施投资有限公司    利息支出                                     179,624.42         133,441.49
  基石**融资租赁有限公司     利息支出                                         18.73              304.41
  北京市基础设施投资有限公司    担保费                                        9,217.92           9,296.54
 （7）关键管理人员薪酬
  项 目              本期发生额（万元）                                上期发生额（万元）
  关键管理人员薪酬                              578.34                                     767.37
 （1）应收关联方款项（注意：是报表项目）
                                     期末余额                          上年年末余额
  项目名称    关联方
                                   账面余额       坏账准备               账面余额           坏账准备
          无锡望愉地铁生态置业有限
  应收账款                       10,612,203.22    10,612.20
          公司
          北京潭柘兴业房地产开发有
  应收账款                         331,016.40         331.02
          限公司
          北京市基础设施投资有限公
  预付账款                       57,157,363.74                    58,289,439.24
          司
          北京基石创业投资基金（有
  应收股利                                                         3,366,193.99      3,366.19
          限合伙）
          北京京投颐信健康管理服务
  其他应收款                       1,250,000.00       1,250.00      1,250,000.00      1,250.00
          有限公司
  其他应收款   基石**融资租赁有限公司                                        10,000,000.00     10,000.00
          北京市基础设施投资有限公
  其他应收款                                                      203,000,000.00    203,000.00
          司
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 （2）应付关联方款项（注意：是报表项目）
  项目名称      关联方                      期末余额              上年年末余额
  其他应付款     北京京投阳光房地产开发有限公司          100,450,000.00      100,450,000.00
  其他应付款     银泰百货宁波海曙有限公司                 700,000.00          700,000.00
  其他应付款     北京市基础设施投资有限公司                              5,411,435,416.65
  预收款项      银泰百货宁波海曙有限公司                 666,666.67          666,666.67
 （3）关联方债权债务往来补充表
  项目名称               关联方         期末账面余额               期初账面余额
  一年内到期的非流动
               上海礼仕酒店有公司            53,138,969.16       701,333,333.34
  资产（借款本息）
  一年内到期的非流动
               上海礼仕酒店有限公司               53,138.97           701,333.33
  资产减值准备
  一年内到期的非流动    鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
  资产（借款本息）     限责任公司
  一年内到期的非流动    鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
  资产减值准备       限责任公司
  一年内到期的非流动
               北京潭柘兴业房地产开发有限公司    3,817,663,878.09
  资产（借款本息）
  一年内到期的非流动
               北京潭柘兴业房地产开发有限公司      89,676,243.41
  资产减值准备
  债权投资（委托**）   上海礼仕酒店有限公司          723,216,997.23
  债权投资减值准备     上海礼仕酒店有限公司              723,217.00
  其他非流动资产      北京潭柘兴业房地产开发有限公司                         3,817,663,878.09
  其他非流动资产减值
               北京潭柘兴业房地产开发有限公司                             3,817,663.88
  准备
               鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
  其他非流动资产                                              1,128,888,721.95
               限责任公司
  其他非流动资产减值    鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
  准备           限责任公司
  其他非流动资产      无锡望愉地铁生态置业有限公司     3,199,545,346.18     2,993,478,908.95
  其他非流动资产减值
               无锡望愉地铁生态置业有限公司         3,199,545.35         2,993,478.91
  准备
  其他非流动资产      上海礼仕酒店有限公司           52,027,203.33        51,016,779.16
  其他非流动资产减值
               上海礼仕酒店有限公司               52,027.20            51,016.78
  准备
  长期借款（委托借款）   北京市基础设施投资有限公司     27,989,455,882.35    25,129,000,000.00
  一年内到期的非流动
               北京市基础设施投资有限公司      4,000,000,000.00
  负债（长期借款本金）
  一年内到期的非流动
               北京市基础设施投资有限公司         41,684,632.11       45,150,638.97
  负债（长期借款利息）
  一年内到期的非流动
               基石**融资租赁有限公司                               11,430,819.95
  负债
 其他关联事项
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 保函》承诺对公开发行不超过 20.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证
 担保。公司向京**司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时 ，本公司之
 子公司北京京投银泰尚德置业有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建
 用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交
 综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资**（有限合伙）23%财产
 份额、保定基石连盈创业投资基金**（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基石信安
 创业投资有限公司 19.3548%股权作为质押物、为京**司上述担保提供反担保，反担保
 金额为人民币 20 亿元。担保协议约定京**司收取相关担保费用，担保费以公司债券
 未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。2023 年 8 月 15 日，公司发行公司债券“23
 京发 01”20 亿元。2024 年 9 月，公司已支付京**司当期担保费 2,000.00 万元。
 保函》承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保
 证担保。公司向京**司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司
 之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%
 股权作为质押，为京**司上述担保提供反担保。担保协议约定京**司收取相关担保
 费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。2022 年 3 月 9 日，
 公开发行公司债券“22 京发 01”8.84 亿元，2024 年 3 月，已支付担保费 884.00 万元。
 期担保费 441.00 万元。
 承诺对拟公开发行不超过 5.00 亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证
 担保。公司向京**司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之
 子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股
 权作为质押，为京**司上述担保提供反担保。担保协议约定京**司收取相关担保费
 用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为 1%。2022 年 8 月 17 日，公开
 发行“22 年京发 MTN001”4.46 亿元，2024 年 8 月，支付当期担保费 446.00 万元。
 承诺对拟进行不超过 18.00 亿元永续信托**融资提供无条件不可撤销的连带责任保证
 担保。担保协议约定京**司收取相关担保费用，担保费以永续信托**未偿还本金为
 基数，年费率为 1%。2020 年 6 月 8 日，进行永续信托**融资 9.00 亿元，2024 年 6 月，
 已支付担保费 900.00 万元。2020 年 11 月 6 日，进行永续信托**融资 9.00 亿元，2024
 年 11 月，已支付当期担保费 900.00 万元。
 承诺对拟进行不超过 12.00 亿元永续信托**融资提供无条件不可撤销的连带责任保证
 担保。担保协议约定京**司收取相关担保费用，担保费以永续信托**未偿还本金为
 基数，年费率为 1%。2020 年 6 月 8 日，进行永续信托**融资 12.00 亿元，2024 年 6 月，
 已支付当期担保费 1,200.00 万元。
 承诺对拟进行不超过 19.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保
 证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京**司提供反担保，反担保
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%
 股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京**司上述担保提供反担
 保。担保协议约定京**司收取相关担保费用，担保费以永续信托**未偿还本金为基
 数，年费率为 1%。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 13.00 亿元，2024 年 10 月，已支
 付担保费 1,300.00 万元。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 6.00 亿元，2024 年 10 月，
 已支付当期担保费 600.00 万元。
 承诺对拟进行不超过 11.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保
 证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京**司提供反担保，反担保
 方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%
 股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京**司上述担保提供反担
 保。担保协议约定京**司收取相关担保费用，担保费以永续信托**未偿还本金为基
 数，年费率为 1%。2021 年 12 月，进行永续债融资 11.00 亿元，2024 年 12 月，已支付当
 期担保费 1,100.00 万元。
 部分不动产以售后回租方式向基石**融资租赁有限公司融资，融资金额人民币 2.00 亿
 元，融资期限 60 个月，融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提
 供全额不可撤销连带责任担保。2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。本报告
 期公司偿还融资本息合计 1,161.81 万元。
 议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙
 人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司
 出资额 25,150.00 万元。本报告期，公司收到该基金上年度已宣告分配的股利 336.62 万元
 及本期宣告分配的股利 4,350.71 万元。
 过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙
 人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000.00 万元。
 公司累计已收回投资 12,000.00 万元。
 业投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以现金出
 资认缴方式参与投资基石连盈，公司出资额 5,000.00 万元。公司本报告期收回投资款
 年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资**（有限合伙）
 暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石信创创
 业投资**（有限合伙），公司出资总额为 10,000 万元。公司累计出资 10,000.00 万元,
 本报告期收回投资款 571.43 万元, 累计已收回投资 571.43 万元。
 投资**（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参
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 与投资北京基石慧盈创业投资**（有限合伙），公司出资总额为 11,500 万元, 本报告
 期收回投资款 552.55 万元, 累计已收回投资 552.55 万元。
 资有限公司减资暨关联交易的议案》，同意公司投资的北京基石信安创业投资有限公司
 拟采用减资模式逐步实现股东出资额的退出。本报告期，公司收到基石信安减资款 490.49
 万元。
   承诺及或有事项
 各 50%比例联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由
 京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，
 京投置地持股 80%。在项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按
                                        （含 9%）
 的情况下，京投置地、北京万科分别按 74%和 26%比例对项目**利润进行利润分配。
 出共计 108,400.31 万元，须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
 关联担保情况。
 关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款
 合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登
 记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
   资产负债表日后事项
 券股份有限公司、中信证券股份有限公司、招商证券股份有限公司承销。本次债券采取
 分期发行方式，公司在 2025 年 2 月收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的
 《关于对京投发展股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函
 〔2025〕558 号）出具之日起 12 个月内，按照报送上交所的相关文件组织发行。2025 年
 公开发行公司债券（**期）”以下简称（“本期债券”），本期债券（债券简称：25
 京发 01，债券代码：257673）实际发行规模 8.84 亿元，期限 3 年，**票面利率为 2.43%。
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 多斯公司”）日常经营及业务发展需要，拟向参股公司鄂尔多斯公司提供的财务资助进
 行展期，展期金额为不超过原借款合同总额 13 亿元，展期四个月，展期利率不超过年
 利率 4.9%。2025 年 1 月 27 日该事项通过 2025 年第二次临时股东会决议通过。
 项，发行对象为公司控股股东京**司，发行 A 股股票数量为 133,029,803 股，发行价格
 为 4.47 元/股。该事项尚需获得上海证券交易所审核通过及**证券监督管理委员会同
 意注册后方可实施。
   其他重要事项
 根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个
 报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的
 管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
 本公司报告分部包括：
 （1）房地产分部；
 （2）外贸分部；
 （3）其他分部
 分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政
 策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
 （1）分部利润或亏损、资产及负债
 项目                 房地产分部           外贸分部                   其他         分部间抵消                      合计
 一、对**易收入        1,348,255,673.77                  68,356,890.85                      1,416,612,564.62
 二、分部间交易收
 入
 三、对联营和合营
                   -22,380,211.29                        1,991.11                       -22,378,220.18
 企业的投资收益
 四、资产减值损失         -560,550,761.86                   -6,439,800.00                      -566,990,561.86
 五、信用减值损失    -208,283,654.82        -41,907.96        127,068.10                       -208,198,494.68
 六、折旧费和摊销
 费
 七、利润总额（亏损
           -1,395,322,962.67        363,562.71     -10,950,961.79   -124,737,012.38   -1,281,173,349.37
 总额）
 八、所得税费用      162,079,857.69                          581,735.35         -20,948.67     162,682,541.71
 九、净利润（净亏
           -1,557,402,820.36        363,562.71     -11,532,697.14   -124,716,063.71   -1,443,855,891.08
 损）
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财务报表附注
 项目                房地产分部            外贸分部                       其他           分部间抵消                        合计
 十、资产总额        60,223,714,640.23 3,374,690.62        123,175,656.79         78,783,424.92     60,271,481,562.72
 十一、负债总额       52,875,565,624.10       45,167.36      92,014,390.66         51,659,696.88     52,915,965,485.24
      母公司财务报表主要项目注释
 （1）按账龄披露
  账 龄                                               期末余额                                      上年年末余额
  小 计                                         15,365,346.97                                    159,649,910.31
  减：坏账准备                                         216,442.85                                        163,775.19
  合 计                                         15,148,904.12                                   159,486,135.12
 （2）按坏账计提方法分类披露
                                                             期末余额
  类 别                              账面余额                               坏账准备
                                                                                                   账面价值
                                   金额         比例(%)                   金额      计提比例(%)
  按单项计提坏账准备               143,362.85                 0.93      143,362.85            100.00              0.00
  按组合计提坏账准备             15,221,984.12               99.07       73,080.00              0.48 15,148,904.12
  其中：
      应收其他款项             3,800,000.00               24.73       63,080.00              1.66      3,736,920.00
      应收关联公司款项          11,421,984.12               74.34       10,000.00              0.09     11,411,984.12
  合   计                 15,365,346.97              100.00      216,442.85              1.41 15,148,904.12
 续上表：
                                                            上年年末余额
  类 别                              账面余额                              坏账准备
                                                                          预期信用损                    账面价值
                               金额             比例(%)                 金额
                                                                            失率(%)
  按单项计提坏账准备               163,362.85                 0.10      163,362.85    100.00                      0.00
  按组合计提坏账准备           159,486,547.46                99.90         412.34               0.01 159,486,135.12
  其中：
  应收租赁款                    58,905.32                 0.04         412.34               0.70         58,492.98
      应收其他款项          159,427,642.14                99.86                                      159,427,642.14
  合   计               159,649,910.31               100.00      163,775.19              0.10 159,486,135.12
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财务报表附注
 按单项计提坏账准备的应收账款
                                                 期末余额
  名 称                                                             预期信用损失
                            账面余额                  坏账准备                              计提依据
                                                                    率（%）
                                                                                    预计无法
  客户 A                      122,439.75            122,439.75               100.00
                                                                                      收回
                                                                                    预计无法
  客户 B                       20,923.10                20,923.10            100.00
                                                                                      收回
  合 计                       143,362.85            143,362.85               100.00       /
 续上表：
                                                 上年年末余额
  名 称                                                  预期信用损失率
                            账面余额                  坏账准备                              计提依据
                                                           （%）
                                                                                    预计无法
  客户 A                     142,439.75             142,439.75               100.00
                                                                                      收回
                                                                                    预计无法
  客户 B                      20,923.10                 20,923.10            100.00
                                                                                      收回
  合 计                      163,362.85             163,362.85               100.00       /
 （3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                本期变动金额
  类别          期初余额                                                                  期末余额
                               计提        收回或转回           转销或核销     其他变动
  按单项计提坏
  账准备
  按组合计提坏
  账准备
  合计          163,775.19   73,080.00      20,412.33                                 216,442.86
 （4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况
 本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额 15,365,346.971 元，占
 应收账款和合同资产期末余额合计数的比例 100.00%，相应计提的坏账准备期末余额汇
 总金额 216,442.85 元。
                                          应收账款和           占应收账款和合             应收账款坏账准
              应收账款         合同资产
  单位名称                                    合同资产期           同资产期末余额             备和合同资产减
              期末余额         期末余额
                                            末余额           合计数的比例%             值准备期末余额
  无锡望愉地铁
  生态置业有限   10,000,000.00                 10,000,000.00             65.08             10,000.00
  公司
  域见弘毅（河
  北）房地产开    3,800,000.00                  3,800,000.00             24.73             63,080.00
  发有限公司
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                                       应收账款和            占应收账款和合           应收账款坏账准
              应收账款         合同资产
  单位名称                                 合同资产期            同资产期末余额           备和合同资产减
              期末余额         期末余额
                                         末余额            合计数的比例%           值准备期末余额
  北京京投丰德
  房地产有限公    1,421,984.12               1,421,984.12                9.25
  司
  宁波伟恒企业
  管理咨询有限     122,439.75                    122,439.75              0.80        122,439.75
  公司
  个人客户        20,923.10                     20,923.10              0.14         20,923.10
  合 计      15,365,346.97              15,365,346.97              100.00        216,442.85
  项 目                                            期末余额                      上年年末余额
  应收利息
  应收股利                                        43,194,820.91                 46,557,648.71
  其他应收款                                    3,104,818,233.71               3,060,605,744.66
  合 计                                      3,148,013,054.62               3,107,163,393.37
 （1）应收股利
  项 目                                              期末余额                    上年年末余额
  北京京投置地房地产有限公司                                 39,000,000.00               39,000,000.00
  北京基石创业投资基金（有限合
  伙）
  京投科技（北京）有限公司                                   4,194,820.91                4,194,820.91
  小计                                            43,194,820.91               46,561,014.90
  减：坏账准备                                                                         3,366.19
  合 计                                           43,194,820.91               46,557,648.71
  ① 重要的账龄超过 1 年的应收股利
                                                                           是否发生减值
  项 目                         期末余额                      账龄      未收回的原因
                                                                           及其判断依据
                                                                被投资企业暂
  北京京投置地房地产有限公司            39,000,000.00         5 年以上                                 否
                                                                   未支付
                                                                被投资企业暂
  京投科技（北京）有限公司              4,194,820.91         5 年以上                                 否
                                                                   未支付
  合 计                      43,194,820.91
京投发展股份有限公司
财务报表附注
 （2）其他应收款
  ① 按账龄披露
  账 龄                                                   期末余额                上年年末余额
  小 计                                          3,107,458,069.90             3,062,991,504.02
  减：坏账准备                                           2,639,836.19                   2,385,759.36
  合 计                                          3,104,818,233.71             3,060,605,744.66
  ② 按款项性质披露
                                                   期末金额
  项 目
                              账面余额                          坏账准备                    账面价值
  代垫项目开发款及
  代垫费用
  资金拆借及往来款               3,102,603,335.46                    97,306.16      3,102,506,029.30
  其他                         3,193,825.58                 2,525,738.58             668,087.00
  合 计                    3,107,458,069.90                 2,639,836.19      3,104,818,233.71
 续上表:
                                                 上年年末金额
  项 目
                              账面余额                          坏账准备                    账面价值
  代垫项目开发款及
  代垫费用
  资金拆借及往来款               3,007,805,714.14                    55,398.20      3,007,750,315.94
  土地相关及其他保
  证金
  股权转让款                    39,780,000.00                     39,780.00           39,740,220.00
  其他                         3,250,971.90                 1,454,396.45            1,796,575.45
  合 计                    3,062,991,504.02                 2,385,759.36      3,060,605,744.66
  ③ 坏账准备的情况
                                               本期变动金额
  类别         期初余额                                                                   期末余额
                              计提      收回或转回              转销或核销           其他变动
  应收关联公司
  款项
  应收股权转让
  相关款项
京投发展股份有限公司
财务报表附注
                                                     本期变动金额
  类别          期初余额                                                                   期末余额
                                   计提        收回或转回            转销或核销       其他变动
  应收其他款项     2,334,244.42     304,341.77                                            2,638,586.19
  合计         2,385,759.36     304,341.77         50,264.94                          2,639,836.19
  ④ 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                        **阶段          第二阶段       第三阶段
  坏账准备                          整个存续期预期信 整个存续期预期信                                          合计
                未来 12 个月预期
                                用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
                      信用损失
                                          减值)      减值)
  期初余额                51,514.94     2,334,244.42                                    2,385,759.36
  期初余额在本期
  --转入第二阶段
  --转入第三阶段
  --转回第二阶段
  --转回**阶段
  本期计提                                               302,895.22                       302,895.22
  本期转回                      48,818.39                                                  48,818.39
  本期转销
  本期核销
  其他变动
  期末余额                       2,696.55             2,637,139.64                      2,639,836.19
  ⑤ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
                                                                       占其他应收款
                                         其他应收款                                        坏账准备
  单位名称       款项性质                                                 账龄   期末余额合计
                                          期末余额                                        期末余额
                                                                        数的比例(%)
  北京京投��德置    资金拆借及往                     340,885,611.64        1-2 年
  业有限公司      来款                         599,000,000.00        2-3 年
  北京京投兴檀房    资金拆借及往                      81,184,528.89        1-2 年
  地产有限公司     来款                         136,400,000.00        2-3 年
  北京京投兴海房    资金拆借及往                     139,596,222.21        1-2 年
  地产有限公司     来款                          80,000,000.00        2-3 年
  北京潭柘投资发    资金拆借及往
  展有限公司      来款
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                                                                     占其他应收款
                                         其他应收款                                                 坏账准备
  单位名称          款项性质                                         账龄      期末余额合计
                                          期末余额                                                 期末余额
                                                                      数的比例(%)
  北京银泰置业有                                  198,601.20       1-2 年
                其他                                                                0.09      2,268,496.64
  限公司                                    2,651,122.20     3 年以上
  合 计                              3,102,664,860.02                              99.85      2,268,496.64
                      期末余额                                        上年年末余额
  项 目                  减值                                           减值
                 账面余额                        账面价值              账面余额                            账面价值
                       准备                                           准备
  对子公司投
  资
  对合营企业
  投资
  对联营企业
  投资
  合 计   6,738,807,807.35                6,738,807,807.35 6,605,764,259.83                6,605,764,259.83
 （1）对子公司投资
                                                本期增减变动                                          减值准
                     期初余额（账                                                 期末余额（账
      被投资单位                               追加      减少      计提减       其                           备期末
                      面价值）                                                   面价值）
                                          投资      投资      值准备       他                            余额
  北京京投置地房地产
  有限公司
  北京潭柘投资发展有
  限公司
  京投科技（北京）有限
  公司
  北京睿德发展物业管
  理服务有限公司
  宁波华联房地产开发
  有限公司
  宁波京发物业服务有
  限公司
  无锡嘉仁花园酒店管
  理有限公司
  京投发展商业管理（北
  京）有限公司
  合 计                6,555,078,761.56                                       6,555,078,761.56
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 （2）对联营、合营企业投资
                                                                    本期增减变动
                                                                                                                      减值
           期初余额（账          减值                                           其他              宣告发          期末余额（账           准备
  被投资单位                                                            权益法下                       计提
           面价值）            准备    追加/新增投                                 综合        其他权   放现金        其   面价值）           期末
                                                  减少投资              确认的                       减值
                           期初         资                                 收益        益变动   股利或        他                  余额
                                                                   投资损益                       准备
                           余额                                           调整               利润
  ①联营企业
  北京基石信安
  创业投资有限   45,571,420.31                         4,904,903.22    -9,994,836.62                        30,671,680.47
  公司
  北京必革家科
  技有限公司
  小 计      49,682,411.88                         4,904,903.22   -10,008,936.67                        34,768,571.99
  ②合营企业
  北京京投颐信
  健康管理服务    1,003,086.39                                                 201.41                        1,003,287.80
  有限公司
  无锡望愉地铁
  生态置业有限                        200,000,000.00                  -52,042,814.00                       147,957,186.00
  公司
  上海礼仕酒店
  有限公司
  鄂尔多斯市京
  投银泰房地产
  开发有限责任
  公司
  小 计       1,003,086.39        200,000,000.00                  -52,042,612.59                       148,960,473.80
  合   计    50,685,498.27        200,000,000.00 4,904,903.22     -62,051,549.26                       183,729,045.79
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 （1）营业收入和营业成本
                           本期发生额                                         上期发生额
  项 目
                           收入                   成本                       收入             成本
  主营业务              24,298,127.67         3,788,391.90        156,599,232.88    3,823,465.73
  其他业务
  合 计               24,298,127.67         3,788,391.90       156,599,232.88     3,823,465.73
 （2）营业收入、营业成本的分解信息
                                                               房地产分部
  合同分类
                                          营业收入                    营业成本
  商品类型                                                   24,298,127.67             3,788,391.90
   房地产业务
   物业租赁                                                   6,164,180.39             3,788,391.90
   服务及其他                                                 18,133,947.28
  按经营地区分类                                                24,298,127.67             3,788,391.90
   京津冀                                                   24,298,127.67             3,788,391.90
   其他地区
  市场或客户类型                                                24,298,127.67             3,788,391.90
   **市场                                                  24,298,127.67             3,788,391.90
   **市场
  按商品转让的时间分类                                             24,298,127.67             3,788,391.90
   在某一时点确认                                               18,133,947.28                     0.00
   在某一时段确认
   租赁收入                                                   6,164,180.39             3,788,391.90
  合 计                                              24,298,127.67               3,788,391.90
  项 目                                                    本期发生额                 上期发生额
  成本法核算的长期股权投资收益                                                                2,701,881.96
  权益法核算的长期股权投资收益                                     -62,051,549.26            -18,615,988.81
  债权投资持有期间的利息收入                                          59,620,070.76         69,237,991.13
  其他债权投资持有期间的利息收入                                        43,507,142.68          7,851,449.91
  合 计                                                41,075,664.18             61,175,334.19
   补充资料
  项 目                                     本期发生额                                         说明
  非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
  值准备的冲销部分
京投发展股份有限公司
财务报表附注
  项 目                         本期发生额                      说明
  计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
  营业务密切相关、符合**政策规定、按照
  确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
  的政府补助除外
  除同公司正常经营业务相关的有效套期保
  值业务外,非金融企业持有金融资产和金融
  负债产生的公允价值变动损益以及处置金
  融资产和金融负债产生的损益
                                            计入当期损益的对非金融企业
  计入当期损益的对非金融企业收取的资金
  占用费
                                            公司协议借款利息
  委托他人投资或管理资产的损益
                                              对外委托**取得的损益系收
  对外委托**取得的损益                 20,644,965.93
                                              取参股公司委托**利息
  因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
  各项资产损失
  单独进行减值测试的应收款项减值准备转
  回
  企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
  资成本小于取得投资时应享有被投资单位
  可辨认净资产公允价值产生的收益
  同一控制下企业合并产生的子公司期初至
  合并日的当期净损益
  非货币性资产交换损益
  债务重组损益
  企业因相关经营活动不再持续而发生的一
  次性费用，如安置职工的支出等
  因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
  益产生的一次性影响
  因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
  份支付费用
  对于现金结算的股份支付，在可行权日之
  后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
  益
  采用公允价值模式进行后续计量的投资性
  房地产公允价值变动产生的损益
  交易价格显失公允的交易产生的收益
  与公司正常经营业务无关的或有事项产生
  的损益
  受托经营取得的托管费收入
  除上述各项之外的其他营业外收入和支出           8,049,465.82
                                              主要系收取北京基石创业投资
  其他符合非经常性损益定义的损益项目           44,476,632.59
                                              基金（有限合伙）。
  非经常性损益总额
  减：非经常性损益的所得税影响数             20,288,384.02
  非经常性损益净额
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